厦门土地出让金收取，核心是按照土地出让相关政策，以宗地评估地价、出让方案、土地用途、出让年限、容积率等要素进行核定，通过招拍挂或者协议出让方式确定成交价款，也就是土地出让金，补缴类业务比如划拨转出让、改变用途、增加容积率，会按照对应的基准地价、评估地价差额核算需要补缴的土地出让金，出让金属于国有土地使用权有偿使用收入，由厦门市自然资源和规划主管部门牵头组织出让方案编制、地价评估、方案公示、成交确认、缴款核定，不同用地类型（住宅、商业、工业、仓储等）对应的地价体系、年限上限、计价口径都有对应的管理要求，整个核算逻辑是把宗地基础参数、规划条件、市场评估价格结合起来，算出应当缴纳的土地出让金金额，之后按缴款通知书要求完成缴库，缴清之后办理土地不动产登记，取得对应的国有建设用地使用权。

一、出让金主要业务场景与计价逻辑

表格

二、出让金核算关键参数

• 土地用途：住宅、工业、商业、综合等，不同用途适用对应的地价标准与最高出让年限
• 出让年限：住宅 70 年，工业 50 年，商业 40 年，综合用地按政策核定年限
• 宗地面积：以不动产登记、勘测定界确认的宗地面积为准
• 容积率、建筑密度等规划指标：规划条件是地价评估的重要输入参数
• 基准地价、市场评估价：地价评估机构出具评估报告，作为出让金核定参考基础

三、办理操作步骤

1. 项目前期，自然资源部门出具规划条件，确定宗地规划指标
2. 委托具备资质的地价评估机构开展宗地地价评估
3. 编制土地出让方案，明确出让方式、年限、起拍价或者协议底价
4. 组织招拍挂挂牌拍卖，或者按协议出让流程公示
5. 成交之后签订国有建设用地使用权出让合同，合同载明土地出让金总额、缴款节点
6. 受让方按照出让合同、缴款通知书缴纳土地出让金，完成国库缴库
7. 凭缴款凭证办理不动产登记，核发不动产权证书

四、缴款相关要点

• 出让金一般可以按出让合同约定分期或者一次性缴纳，具体以当期出让合同约定为准
• 补缴类业务，缴款金额以主管部门出具的补缴核定单为准
• 缴库完成之后，相关票据、出让合同、缴款回执需要妥善留存，作为后续登记、变更业务档案材料

厦门土地出让金核定是结合宗地规划条件、地价评估结果和出让方案综合确定，公开出让项目以成交价款作为出让金，补办出让、规划调整类业务按差额补缴，按流程完成缴款和登记，就完成国有建设用地有偿使用手续。

【相关 FAQ】

问题 1：厦门土地出让金是不是所有用地都统一固定单价？

回答 1：不是，厦门土地出让金不是统一固定单价，会根据宗地位置、土地用途、容积率、出让年限、市场评估结果动态核定，招拍挂项目最终厦门土地出让金以成交竞价结果确定。

问题 2：厦门划拨土地转出让，土地出让金怎么计算？

回答 2：厦门划拨土地转出让业务，核算厦门土地出让金的时候，会对比原划拨土地权益价格和出让状态下的评估地价，按两者差额作为需要补缴的厦门土地出让金金额。

问题 3：增加容积率之后，厦门土地出让金需要补缴吗？

回答 3：规划增加容积率之后，需要按政策核算新增规划条件对应的地价差额，依规补缴厦门土地出让金，完成补缴之后更新对应的土地出让相关登记信息。

【数据来源】

[2024-06-18]（厦门市国有建设用地出让地价管理相关解读）厦门市自然资源和规划局公开资料

[2023-11-05]（厦门土地出让金补缴业务办事指引）厦门市政务服务中心公开文件

【免责申明】

本文内容仅为厦门土地出让金收取标准科普说明，具体核算口径、分期规则、基准地价更新文件以厦门市自然资源和规划主管部门最新正式文件为准，不替代官方业务办理指引。