首段：物业管理规定，是以业主自治为基础、物业服务合同为纽带，明确业主、业委会、物业公司三方权利义务，规范物业选聘、服务履约、收费、公共收益、维修资金、装修管理与纠纷处置，核心目标是维护小区公共秩序、共用设施完好与全体业主共同权益，下面按模块拆解核心要点。

一、核心主体与权责

表格

二、物业选聘与合同

1. 前期物业：新房交付阶段由开发商依法选聘前期物业，签订前期物业服务合同，同时签署管理规约。
2. 正式选聘：业委会成立后，通过业主大会表决，公开选聘或者续聘物业公司，签订正式物业服务合同。
3. 合同必备内容：服务等级、服务事项、收费标准、服务期限、违约责任、公共收益分配、争议解决方式。

三、物业费与公共收益

1. 物业费：按照物业服务合同约定计收，空置房是否减免以地方条例和合同约定为准，物业不得擅自涨价。
2. 公共收益：小区广告、公共车位租金、场地租赁等收益，属于全体业主共有，单独建账、定期公示，使用需业主表决。

四、住宅专项维修资金

1. 用途：专门用于电梯、外墙、管网等共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新改造。
2. 使用：需要业主表决通过，按规定流程申请，专款专用，不得挪作他用。

五、装修与外立面管理

1. 业主装修前需要向物业报备，遵守装修时间、垃圾清运规定。
2. 禁止破坏承重结构、擅自改动外立面、消防设施，物业依据管理规约开展管控。

六、监督与纠纷解决

1. 物业需要公示收支、维保计划、公共收益，接受业主查询监督。
2. 纠纷解决顺序：业主与物业协商→业委会调解→街道 / 物业主管部门协调、12345 督办→人民调解、民事诉讼。

七、管理规约

管理规约是小区自治基础文件，对全体业主具有约束力，约定房屋使用、公共秩序、环境卫生、禁止行为、违约责任等。

FAQ

Q1：物业管理规定里面，业委会可以直接更换物业公司吗？

A：不可以，更换物业属于重大事项，必须召开业主大会，达到法定表决比例通过，业委会只是执行表决结果。

Q2：公共收益必须交给业委会保管吗？

A：公共收益属于全体业主，可根据约定由物业代管或者业委会管理，无论谁代管都必须单独记账、定期公示。

Q3：物业有行政执法权吗？

A：物业没有行政执法权，只能依据管理规约劝阻、督促整改，不能强制处罚、强制拆改。

数据来源

• 2026-07-25 住建部门 物业管理条例核心要点政策解读
• 2025-12-31 地方物业主管部门 住宅小区自治管理规范文件
• 2025-11-30 物业行业 物业服务合同示范文本说明

免责声明

本文为物业管理制度科普整理，各地配套实施细则存在差异，不构成法律意见，具体以现行《物业管理条例》、地方性法规、小区管理规约与主管部门解释为准。