首段：物业非法入驻，一般指没有前期物业合同、没有业主大会合法表决、没有业委会正式签约，未经法定选聘程序就进场接管小区；维权核心思路是固定证据、逐级申请主管部门介入、依法主张确认选聘程序无效，要求物业撤离，全程走法定程序，不建议采取冲突对抗方式，下面拆解完整处置流程。

一、先判断是否属于非法入驻

表格

二、需要收集的核心证据清单

1. 小区业主大会记录、表决票、公告，证明本次选聘没有达到法定表决比例、没有合法决议
2. 该物业进场的通知、公示、门禁改造、收费通知、办公场地进驻照片视频
3. 原物业合同到期文件、上一届业委会相关资料
4. 向街道、住建部门提交申请的回执、书面答复
5. 业主联名签字材料（推选业主代表）

三、逐级维权步骤

1. 第一步：推选业主代表，集体协商 业主推选代表，正式书面发函，要求该物业出示选聘决议、物业服务合同、备案文件，限期书面答复。
2. 第二步：向属地街道办 + 住建物业主管部门投诉 提交书面申请，请求主管部门核查选聘程序合法性，出具行政处理意见，责令违规物业退场；也可以同步拨打 12345 提交工单督办。
3. 第三步：申请行政协调 / 行政救济 如果主管部门作出相关认定或者答复，业主对答复有异议，可依法申请行政复议。
4. 第四步：民事诉讼 由业委会（无业委会可依法推选业主代表）向法院起诉，请求确认本次物业选聘行为无效，判令该物业撤离小区、移交物业资料与公共收益。
5. 第五步：依法启动合法选聘程序 在主管部门指导下，筹备业委会或者召开业主大会，按照法定流程重新选聘合规物业公司。

四、重要注意事项

• 不要自行阻拦物业工作人员、破坏门禁、堵门，避免产生治安类法律风险
• 公共收益、设备台账，在诉讼阶段可以申请保全，防止资料灭失
• 应急代管物业有法定临时期限，不能无限期延续，到期后必须启动正式业主大会选聘

FAQ

Q1：遇到物业非法入驻该怎么维权，没有业委会可以起诉吗？

A：没有业委会，业主可以依法推选业主代表，满足法定条件后，由业主代表提起相关民事诉讼。

Q2：遇到物业非法入驻该怎么维权，街道说属于应急物业怎么办？

A：可以要求街道出示应急代管的书面依据、代管期限，应急代管期满必须转为业主大会正式选聘，不能长期延续。

Q3：遇到物业非法入驻该怎么维权，已经交的物业费能追回吗？

A：如果最终认定选聘程序违法，可在诉讼中一并主张返还相应费用，由法院结合实际服务情况判定。

数据来源

• 2026-08-12 住建部门 物业选聘程序合规指引解读
• 2025-12-31 基层法院 物业选聘无效纠纷典型案例汇编
• 2025-11-30 街道物业监管 应急临时代管物业管理规范

免责声明

本文为物业纠纷维权科普说明，各地司法与行政口径存在差异，不构成法律意见，最终处理结果以主管部门答复、人民法院生效裁判为准。