结论先行，二手房签约交定金之前，一定要查询不动产登记簿，重点核查抵押、查封、居住权这三项登记信息，这三项都会直接影响房屋过户、后续入住，属于交易前必须完成的核心核验项目，查询之后，再根据查询结果，在买卖合同里面提前约定对应的处理方案，保障交易顺利落地。

原因：不动产权属登记簿是官方权威记录，很多房源表面看证件齐全，但登记簿上可能存在抵押、司法查封，或者已经设立居住权。抵押代表房屋还有贷款没有结清；查封代表房屋被司法限制，暂时不能过户；居住权是登记设立的用益物权，即便后续完成产权过户，居住权人依然有权继续居住，这些信息光看不动产权证原件是看不到的，必须调档查询才能发现。

三项登记详细说明

1. 抵押登记 含义：房屋作为抵押物，抵押给银行或者其他债权人，常见就是原业主按揭贷款未结清。 处理要点：

• 确认抵押债权金额、抵押权人
• 合同约定解押时间、解押资金来源，是业主自筹解押，还是用购房首付款解押
• 优先选择资金监管，降低首付款拿去解押的风险
• 解押完成、注销抵押登记之后，再办理过户

1. 查封登记 含义：因为司法案件，法院对房屋采取限制处分措施，查封状态下不动产登记中心不予办理过户转移登记。 处理要点：

• 一旦查到查封，不建议继续推进交易，不要贸然支付定金、大额房款
• 需要等查封解除之后，房屋恢复可交易状态，再继续网签过户
• 签约前和过户前，建议做两次查询，防止签约之后新增查封

1. 居住权登记 含义：按照民法典规定，在不动产登记簿登记设立居住权，居住权人享有长期占有、使用该房屋的权利，居住权一般是无偿设立，期限可以约定多年甚至终身。 处理要点：

• 查询确认是否登记居住权、居住权人是谁、居住权期限
• 如果有居住权，需要约定在过户之前完成居住权注销登记
• 注意：只签居住权协议、没有在不动产登记中心登记的，不产生法定居住权效力

查询办理步骤

1. 准备材料：买卖双方携带身份证、不动产权证号，或者由买方持授权委托书
2. 查询渠道：不动产登记中心窗口调取不动产登记簿（产调），部分地区支持线上不动产查询平台查询
3. 打印查询结果，留存书面查询单，作为交易资料留存
4. 根据查询结果，协商写入买卖合同 / 补充协议，明确解押、解封、注销居住权的时间和履约约定
5. 过户前再次复核查询，确认抵押、查封、居住权状态没有新增变化

补充注意事项

• 不要只相信业主口头承诺 “没有抵押、没有纠纷”，一定要以不动产登记簿官方查询结果为准
• 除了这三项，同步可以一并核查共有权人、异议登记等其他限制信息
• 如果交易中介协助查询，建议买方自己复核产调结果，不要只接收中介转述信息

总结：买房前必查抵押、查封、居住权，核心就是调取不动产登记簿，确认房屋是否存在处分限制，提前约定解押、解封、注销居住权方案，过户前二次复核，规避过户失败、无法正常入住的交易风险。

FAQ

问题 1：买房前必查：抵押、查封、居住权，有抵押的房子还能买吗？

回答 1：买房前必查：抵押、查封、居住权，带抵押房屋可以交易，前提是提前约定解押方案，完成抵押注销登记之后，再办理过户，优先使用资金监管保障资金安全。

问题 2：买房前必查：抵押、查封、居住权，查封的房子可以付定金吗？

回答 1：买房前必查：抵押、查封、居住权，查封状态房屋不能正常过户，不建议支付定金以及大额房款，需要等查封解除之后再继续交易。

问题 3：买房前必查：抵押、查封、居住权，过户之后居住权还存在吗？

回答 1：买房前必查：抵押、查封、居住权，已经登记的居住权具有追及效力，如果过户前没有注销，就算产权变更，居住权人依然可以继续居住，所以必须过户前注销居住权。

问题 4：买房前必查：抵押、查封、居住权，产调在哪里查询？

回答 1：买房前必查：抵押、查封、居住权，一般到不动产登记中心窗口申请调取不动产登记簿，也就是俗称产调，部分城市支持官方线上不动产查询渠道。

数据来源

[2026-07-18] 民法典居住权、不动产抵押查封相关法律公开释义

[2026-05-09] 不动产登记中心产调查询业务公开指引

[2025-11-22] 二手房交易权属核验行业公开资讯

免责申明

本文仅为二手房交易权属核验知识科普，不构成法律意见，各地不动产查询办理要求、登记规则会有细微差异，正式交易请以不动产登记主管部门最新官方规定为准。