核心结论：商品房漏水优先看是否还在法定保修期限内，质保期内属于房屋本身防水工程质量问题，第一责任主体是开发商，由开发商安排维修；已经过了开发商质保期，公共部位漏水由小区物业申请动用住宅专项维修资金维修；如果是楼上业主自家管线、防水损坏造成漏水，责任人为楼上业主。报修的时候先判断漏水位置、漏水成因，锁定责任方，保留照片视频证据，按对应渠道提交报修申请，跟进维修方案与施工。

一、责任主体对照表

表格

重点提示：法定防水最低保修年限，屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏，最低保修期限为 5 年，自竣工验收合格之日起计算。

二、标准报修办理步骤

1. 取证记录：拍摄漏水点位、墙面渗水痕迹、滴水位置，记录漏水发生时间，保存视频照片。
2. 初步判定：区分是屋面外墙公共防水，还是楼上户内渗漏，确认房屋交付时间，核对是否还在质保期。
3. 联系对应责任方：质保期内直接联系开发商售后维保；公共区域联系物业登记报修；楼上渗漏联系楼上业主沟通。
4. 上门查勘：责任方安排人员现场查勘，查找漏点，出具维修方案。
5. 施工维修：按方案开展堵漏、防水重做等施工，维修完成后复查闭水或者雨后测试。
6. 书面留档：报修单、查勘记录、维修完工单据妥善保存。

三、深度补充说明

很多业主容易混淆物业和开发商的职责，物业主要负责公共区域日常巡查、报修登记、协助申请维修资金，质保期内房屋本体防水质量维修义务仍然属于开发商，物业不替代开发商承担质保责任。如果是业主后期自己装修改动防水层、改动给排水管线之后出现漏水，属于业主自行改造造成，由业主自行承担维修责任。部分小区开发商维保到期之后，开发商维保站点撤场，可以通过物业联系原项目公司，或者向住建开发主管部门查询项目公司联系方式。

【相关 FAQ】

问题 1：商品房漏水找谁，防水质保是从交房那天开始算吗？

回答：商品房漏水找谁，防水最低 5 年保修期，是从工程竣工验收合格之日起计算，不是从业主收房当天起算。

问题 2：商品房漏水找谁，已经过了 5 年质保，楼顶漏水物业可以直接修吗？

回答：商品房漏水找谁，过质保之后楼顶属于公共部位，物业可以登记报修，但是正式大修一般需要走住宅专项维修资金审批流程。

问题 3：商品房漏水找谁，楼上漏水可以直接找物业让物业出钱修吗？

回答：商品房漏水找谁，楼上户内管线防水造成渗漏，责任属于楼上业主，物业只可以协助协调，维修责任和费用由楼上业主承担。

【数据来源】

[2026-10-30]《建设工程质量管理条例》屋面防渗漏最低保修期限公开条文

[2026-07-28]《住宅专项维修资金管理办法》公共部位维修相关公开规定

[2026-04-23] 商品房住宅质量保证书保修责任相关公开规范

【免责申明】

本文内容仅作为商品房漏水报修与责任划分参考，具体责任认定需要结合现场查勘、漏水成因鉴定，不构成法律意见，不替代主管部门正式认定意见。