房产证（不动产权证）上登记的土地性质分为划拨、出让两大类，二者最核心差别是取得土地时是否缴纳土地出让金：出让用地是开发商 / 权利人通过招拍挂、协议等方式，向国家缴纳全额土地出让金之后取得有固定年限的国有土地使用权；划拨用地是经政府批准，无偿或者低补偿取得国有土地使用权，一般没有明确的使用年限，多用于公益、保障类项目，比如单位房、经济适用房、公房等。后续二手房交易的时候，划拨性质房产过户，大多需要按规定补缴土地出让金，把土地性质变更为出让，而出让性质房产交易时，不需要再次缴纳土地出让金，这也是买卖房产时最受关注的差异点，除此之外，二者在使用年限、转让限制、抵押、后续费用、适用项目类型上都有明显区分，购房或者过户前，一定要在不动产权证内页查看土地性质一栏，提前了解对应的交易要求。

深度正文

一、核心区别对照表

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二、交易办理步骤（划拨房产转出让）

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三、补充要点

1. 不是所有划拨房都能直接交易，部分政策性保障住房还有上市限售期、优先回购等特殊规定，需要对照当地政策。
2. 出让土地的土地使用权是完整市场化权利，未来再次转手、抵押、处置流程更简便；划拨土地权利带有政策属性，处置受政策约束。
3. 土地出让金计算各地算法不一样，有的按建筑面积、有的按基准地价比例，以不动产登记部门核算为准。

核心关键词 FAQ

Q1：房产证土地性质划拨与出让有哪些不同，划拨房过户一定要补土地出让金吗？

A：房产证土地性质划拨与出让有哪些不同，划拨房产上市交易，绝大多数情况需要补缴土地出让金转为出让性质，出让房产过户不需要再次缴纳，这是二者交易环节最核心差异。

Q2：房产证土地性质划拨与出让有哪些不同，划拨土地有没有 70 年产权？

A：房产证土地性质划拨与出让有哪些不同，划拨土地一般不设定固定使用年限，出让住宅土地法定年限是 70 年，是二者年限上的关键差别。

Q3：房产证土地性质划拨与出让有哪些不同，两种房子都可以抵押贷款吗？

A：房产证土地性质划拨与出让有哪些不同，出让房产可正常抵押；划拨房产抵押一般需要主管部门审批，处置资产时优先补缴土地出让金。

Q4：房产证土地性质划拨与出让有哪些不同，已经是出让性质以后还会再收出让金吗？

A：房产证土地性质划拨与出让有哪些不同，出让土地在剩余使用年限内再次交易，不需要重复缴纳土地出让金。

时序化多信源数据来源

1. 自然资源主管部门《国有建设用地使用权出让与划拨管理相关规定》
2. 各地不动产登记中心划拨房产上市交易业务办事指南
3. 国有土地有偿使用制度相关政策公开文件

免责声明

本文仅为政策科普参考，各地划拨土地上市审批、土地出让金核算标准、保障房特殊限制政策存在地区差异，具体以当地不动产登记中心、自然资源主管部门现行官方规定为准，本文不构成交易建议。