房改房上市交易时，土地出让金法定缴纳义务主体原本是原产权单位 / 房改房原产权人，也就是卖方，但是二手房市场普遍可以通过买卖合同双方协商，把这笔费用约定由买方承担，最终以网签合同、居间协议里面书面约定为准，房改房最初是划拨性质国有土地，上市转为出让性质土地的时候，需要补缴土地出让金，完成土地性质变更之后，这套房改房才可以像普通商品房一样正常过户登记，很多买卖双方容易混淆法定责任和实际出资，法定是卖方应当履行补缴义务，但是房价谈判过程中，经常会把土地出让金成本折算进总房价，最终落地由买方支付，在签约之前一定要把这项费用归属写进合同，避免后续过户环节产生分歧，同时提前核算出让金金额，确认计费基数、计费比例，提前做好资金安排。

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分项深度说明

房改房土地出让金产生原因

房改房是早期单位福利分房，土地性质大多为划拨用地，没有缴纳过土地出让金，按照上市交易政策，房改房第一次挂牌上市，需要补办土地出让手续，补缴土地出让金，土地性质由划拨变更为出让，之后这套房屋再二次交易，就不需要再次缴纳这笔土地出让金。

法定主体和市场实操区分

✅ 法定口径：补缴义务属于原房改产权人，也就是出售方，因为是原产权人取得划拨福利产权，上市需要完成土地性质转换

✅ 市场实操：二手房议价环节，卖方经常会报净得价，净得价含义就是卖方到手金额固定，交易过程所有税费、土地出让金全部由买方承担，这种情况合同就会写明土地出让金由买方支付

✅ 关键要点：只要合同书面约定清楚，双方自愿协商的出资安排具备约束力，优先以合同约定执行

出让金核算要点

房改房土地出让金一般按照房屋分摊土地面积、基准地价、当地规定比例计算，不同城市核算标准不一样，部分城市按标定地价的一定比例征收，签约前可以到不动产登记中心或者自然资源窗口预审核算金额。

交易办理实操步骤

1. 核验房改房产权证，确认土地性质是划拨用地，判断是否需要补缴土地出让金
2. 买卖双方洽谈房价，明确是否为卖方净得价，协商土地出让金出资方
3. 在买卖合同专门条款写明：房改房土地出让金由哪一方承担、金额预估、缴费时间节点
4. 预约过户预审，窗口核算正式土地出让金金额
5. 约定出资方完成缴款，取得土地出让金缴款凭证
6. 凭缴款凭证继续办理不动产过户登记，土地性质更新为出让

【相关 FAQ】

问题 1：房改房的土地出让金是买方出还是卖方出，如果合同没有写清楚怎么办？

回答 1：房改房的土地出让金是买方出还是卖方出，合同未明确约定时，优先按照法定口径由原产权人也就是卖方承担，建议后续补充书面补充协议明确出资责任。

问题 2：房改房的土地出让金是买方出还是卖方出，二次交易还要再交一次吗？

回答 2：房改房的土地出让金是买方出还是卖方出，首次上市已经补缴完成，土地已经转为出让性质，后续二次交易不需要再次缴纳房改房土地出让金。

问题 3：房改房的土地出让金是买方出还是卖方出，卖方报净得价是不是默认买方承担？

回答 3：房改房的土地出让金是买方出还是卖方出，卖方报净得价通常协商由买方承担，但仍然需要在合同文字确认，不能只依靠口头约定。

【数据来源】

[2026-09-22]（房改房上市补缴土地出让金出资规则解读）不动产交易科普平台

[2026-07-15]（房改房划拨转出让交易费用分担说明）房产政策资讯媒体

[2026-04-30]（房改房上市交易政策释义）自然资源行业刊物

【免责申明】

本文内容仅作为房改房土地出让金出资科普参考，各地征收标准、合同认定细则存在差异，相关业务以当地不动产登记与自然资源主管部门现行规定为准。