二手房交易避坑指南核心要点，就是在支付定金之前，一定要核验房屋不动产登记簿信息，确认房屋有没有抵押登记、司法查封，这是签定金协议、付定金之前最关键的前置核查步骤，一旦房屋存在查封，房屋无法正常办理过户；如果有抵押，需要提前确定解押或者带押过户方案，没有提前核查就直接付定金，后续会影响交易推进，核验渠道可以通过不动产登记中心窗口、线上不动产查询平台，由产权人配合查询不动产登记信息查询结果单，这份查询单可以直观看到抵押、查封、异议登记等登记状态，付定金前把这项核查完成，把交易风险提前锁定，定金协议里面也要把抵押、查封相关约定写清楚，保障交易有序推进。

一、抵押与查封状态对照

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二、定金前核查办理步骤

1. 预约查询：联系产权人，约定时间，携带产权人身份证、不动产权证，到不动产登记中心申请查询不动产登记信息
2. 获取查询单：打印不动产登记查询结果，仔细查看抵押、查封、限制登记栏目
3. 判定交易方案： 无抵押无查封：可以正常签订定金协议，支付定金
4. 存在抵押：和业主协商解押资金来源，或者确认当地带押过户政策，在定金合同写明解押 / 带押过户时间节点
5. 存在查封：暂缓支付定金，等待查封解除之后再继续交易
6. 写入定金协议：在定金协议中明确，若房屋存在未披露抵押、查封，交易无法履行的相关约定
7. 留存凭证：不动产查询单、定金协议、沟通记录全部归档保存

三、补充避坑要点

• 不要只看业主口头承诺无抵押无查封，口头承诺不能替代不动产登记簿官方查询结果，登记簿信息才是权威依据
• 抵押分为银行按揭抵押、民间抵押，两种抵押都属于抵押登记，都需要提前处理
• 查封有可能是交易中途新增，建议网签前可以二次复核不动产状态
• 定金协议区分定金性质，定金适用定金罚则，合同条款要清晰写明产权瑕疵相关责任划分
• 核验产权人身份，确认到场签字人就是登记簿记载产权人，共有房产需要全部产权人同意出售

【相关 FAQ】

问题 1：二手房交易避坑指南：定金前必查抵押查封，只看房产证能不能判断有没有抵押查封？

回答 1：二手房交易避坑指南里面，只看不动产权证不能准确判断抵押查封状态，必须查询不动产登记簿官方查询单，定金前必查抵押查封要以登记信息为准。

问题 2：二手房交易避坑指南：定金前必查抵押查封，房子有抵押还能继续付定金吗？

回答 1：二手房交易避坑指南，房屋存在抵押不是绝对不能付定金，需要提前确定解押或者带押过户方案，并且把方案写入定金协议，再支付定金。

问题 3：二手房交易避坑指南：定金前必查抵押查封，查封的房子可以办理过户吗？

回答 1：二手房交易避坑指南，处于司法查封状态的房屋不能办理过户，所以定金前必查抵押查封，发现查封应当暂缓支付定金。

【数据来源】

[2024-05-01]（不动产登记暂行条例实施细则）自然资源部

[2023-12-15]（存量房交易产权核验业务规范）各地不动产登记中心公开办事指引

【免责申明】

本文为二手房交易避坑科普，各地带押过户、查封处置细则存在差异，合同条款建议结合实际情况咨询专业法务，本文不替代不动产登记机构查询结果以及正式法律意见。