继承房产过户之后再进行买卖，核心费用是在继承过户环节本身税费很低，重点费用集中在继承所得房产二次出售环节，主要包含个人所得税、增值税及附加、契税，还有登记费、交易手续费这类小额杂费，费用高低主要由房屋是否满五唯一、房屋原值、房屋面积、买方购房套数这几个关键因素决定，因为继承取得房产属于无偿取得，很多地区在出售时个税会按差额征收，也就是出售价减去原被继承人取得房屋的原值以及合理税费后的差额乘以 20%，这也是和普通二手房买卖最大的区别，办理的时候要先完成继承过户拿到新不动产权证，之后才能走二手房网签、缴税、过户的完整买卖流程。

一、继承过户环节费用（第一步）

继承过户本身不需要缴纳契税、个税、增值税，主要是固定小额费用清单

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二、继承房产过户之后买卖环节核心税费（第二步，重点）

1、契税（买方承担）

由买方缴纳，和普通二手房契税规则一致

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2、增值税及附加（卖方承担）

核心判定标准：继承前被继承人取得房产的时间可以连续计算房龄，不是从继承出新证那天重新算年限

• 满 2 年普通住宅：免征增值税及附加
• 不满 2 年：按全额 ÷(1+5%)×5.3% 左右征收增值税及附加

备注：非普通住宅各地政策存在差异，部分城市满 2 年按差额征收增值税

3、个人所得税（卖方承担，继承房产最关键一项）

两种征收方式：

✅ 方式一：差额 20%（继承房产优先适用）

公式：（本次房屋网签成交价 − 被继承人当初取得这套房屋的原值 − 继承环节合理税费 − 本次交易合理税费）×20%

✅ 方式二：核定征收（部分地区允许选择）

公式：网签价 ×1% 或者 1.5%，各地核定比例不一样

✅ 免征条件：满五唯一，也就是继承之后，这套房是卖方家庭满五年，并且是家庭唯一住房，可以免征这笔个人所得税

4、其他交易杂费清单

• 交易手续费：多数城市住宅按每平米几元收取，买卖双方分摊
• 权证印花税：5 元 / 本
• 测绘费、不动产登记费：住宅 80 元 / 件

三、完整办理步骤

1. 准备继承材料：死亡证明、亲属关系证明、不动产权证、继承人身份证明，所有继承人到场办理继承登记
2. 不动产中心审核，完成继承房产过户，领取新的不动产权证书
3. 买卖双方签订二手房买卖合同，办理网签备案
4. 税务窗口申报，核算继承房产过户买卖对应的契税、增值税、个人所得税
5. 缴清全部税费，领取完税凭证
6. 提交材料办理买卖转移登记，出新的不动产权证，完成全部交易

四、核算举例参考

案例：继承所得住宅，被继承人当年购房原值 100 万，继承之后对外网签成交 200 万，不满五唯一，买方首套，房屋面积 100㎡

• 契税：200 万 ×1.5%=3 万元
• 个税差额 20%：(200 万−100 万)×20%=20 万元
• 房龄满 2 年普通住宅，增值税免征
• 登记费 80 元，加上交易手续费等小额杂费

【相关 FAQ】

问题 1：继承房产过户买卖的时候，房龄是按继承新证时间算吗？

回答 1：继承房产过户买卖核算增值税满 2 年的时候，房龄可以延续原被继承人取得房屋的时间，不是继承出新证之后重新起算年限。

问题 2：继承房产过户买卖，满五唯一可以免个人所得税吗？

回答 2：继承房产过户买卖如果满足满五唯一条件，也就是卖方家庭持有满五年并且是家庭唯一住房，个人所得税可以免征。

问题 3：继承房产过户买卖的个税，是不是只能按差额 20% 征收？

回答 3：继承房产过户买卖常规优先按差额 20% 计算个人所得税，部分地区税务窗口支持核定征收方式，具体以当地税务执行口径为准。

问题 4：继承房产过户买卖，买方需要交契税吗？

回答 4：继承房产过户买卖属于二手房交易，买方仍然需要按照房屋面积和购房套数，缴纳对应比例的契税。

【数据来源】

[2026-09-15]（继承房产过户买卖税费核算）国家税务总局地方税务局公开办税指引

[2026-07-22]（继承所得二手房交易税费政策）自然资源部不动产登记办事指南

[2026-05-10]（继承房产二次出售个税征收口径）各地不动产交易中心官方公示文件

【免责申明】

本内容仅作为继承房产过户买卖费用核算参考，各地执行细则、税率、核定征收比例、普通住宅认定标准存在地区差异，实际税费以不动产交易中心和税务部门现场核算结果为准，不构成交易决策、税务筹划的专业法律税务意见。