商品房预售阶段的抵押，一般是开发企业以在建工程连同对应土地使用权办理在建工程抵押登记，取得商品房预售许可证之后，按照当地住建与不动产登记部门的规定，在保障预售业务有序开展的前提下，办理对应的抵押相关登记手续，核心是开发企业向不动产登记机构提交在建工程抵押申请，完成抵押登记，后续在预售销售过程中，按照规定办理对应房源的抵押解除，保障购房者后续可以正常办理网签和产权登记，整套业务属于开发项目融资类不动产抵押登记，由开发企业作为抵押人，金融机构作为抵押权人共同申请办理。之所以设置这套业务，是商品房开发项目建设周期长，开发企业可以通过在建工程抵押方式获取项目建设资金，在取得预售许可之后，项目满足对外预售条件，抵押登记和预售许可属于两项独立行政与登记业务，预售许可解决合法对外销售资格，在建工程抵押解决项目融资担保登记，两项业务按照主管部门规则衔接，实现项目建设与预售业务规范并行。办理的时候，开发企业提前确认项目已经取得立项、用地、规划、施工许可，并且已经拿到商品房预售许可证，准备好项目合规文件、抵押合同、主债权合同、测绘资料等全套材料，开发企业与抵押权人共同向不动产登记中心提交抵押登记申请，登记机构受理审核，核验项目资料、抵押标的范围，审核通过之后完成登记簿记载，核发不动产抵押登记证明，后续项目预售过程中，按照主管部门要求，对已经预售房源分批办理解押，维持预售和抵押业务规范运转。

一、办理基础条件清单

1. 项目已经取得国有土地使用权相关权属材料
2. 项目已经办理建设工程规划许可、施工许可
3. 项目已经取得商品房预售许可证
4. 抵押标的为在建工程及对应的国有土地使用权，标的范围清晰
5. 抵押人与抵押权人已经签订主债权合同与抵押合同
6. 项目建设进度符合不动产登记机构在建工程抵押登记要求

二、详细办理步骤

1. 前期筹备：开发企业梳理项目全套报批文件，和金融机构确定融资方案，拟定主债权合同、抵押合同。
2. 资料准备：收集立项批复、用地手续、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、在建工程测绘报告等材料。
3. 共同申请：抵押人（开发企业）和抵押权人（金融机构）共同向不动产登记中心提交在建工程抵押登记申请。
4. 受理审核：登记机构受理申请，核验项目审批文件、抵押合同、标的范围、测绘成果，开展登记审核。
5. 登簿发证：审核通过，将抵押信息记载于不动产登记簿，核发不动产抵押登记相关证明。
6. 预售衔接：项目开展商品房预售，按照属地住建部门规定，对已售房源办理对应部分抵押解除，保障网签备案顺畅办理。
7. 后续变更 / 注销：融资到期结清之后，双方共同申请办理在建工程抵押注销登记。

三、申报材料对照表

表格

四、关键要点清单

1. 业务区分：商品房预售许可证是预售销售资格，在建工程抵押是不动产抵押登记，两项业务相互独立，按照属地规则衔接办理。
2. 标的范围：抵押登记需要明确在建工程抵押的楼栋、楼层、房源范围，清晰划定抵押标的。
3. 预售解押衔接：取得预售许可证之后对外销售房源，按照当地规定对对应预售房源办理解押，保障购房者网签备案业务正常推进。
4. 共同申请原则：在建工程抵押登记需要抵押人与抵押权人双方共同提出申请。
5. 登记公示：抵押信息记载在不动产登记簿，相关登记信息可以按规定查询。

五、补充说明

商品房预售许可证取得之后办理在建工程抵押相关业务，是房地产开发项目常见融资登记业务，整套业务依照不动产登记法规以及商品房预售管理相关规定执行，项目在预售与抵押并行期间，开发企业按照主管部门要求做好房源解押与预售备案衔接，保障项目开发、预售登记业务规范有序开展，办理前可以提前咨询属地不动产登记中心与住建主管部门，确认本地最新业务细则。

【相关 FAQ】

问题 1：商品房预售许可证抵押如何办理，预售许可证和在建工程抵押是同一项业务吗？

回答 1：商品房预售许可证抵押如何办理，商品房预售许可证是项目合法对外预售的资格文件，在建工程抵押属于不动产抵押登记业务，两项属于独立业务，取得预售许可证之后可以按规定办理在建工程抵押登记。

问题 2：商品房预售许可证抵押如何办理，抵押之后还可以继续对外预售商品房吗？

回答 2：商品房预售许可证抵押如何办理，取得预售许可证之后办理在建工程抵押，按照属地住建部门规定，对已经预售的房源分批办理对应解押，项目可以继续规范开展商品房预售业务。

问题 3：商品房预售许可证抵押如何办理，抵押登记是开发企业单独申请吗？

回答 3：商品房预售许可证抵押如何办理，在建工程抵押登记需要开发企业也就是抵押人和金融机构也就是抵押权人双方共同提交登记申请。

【数据来源】

[2025-08-28]（在建工程抵押登记办事指南）自然资源部不动产登记中心官网

[2024-09-15]（城市商品房预售管理办法相关释义）住房和城乡建设部官网

【免责申明】

本文仅为商品房预售许可证相关在建工程抵押办理业务科普解读，不构成官方业务指引，各地在建工程抵押与预售衔接细则存在地域差异，具体办理材料、流程要求以属地不动产登记中心和住建主管部门正式公布规定为准。