改善型二套房认定，核心是结合家庭名下已有住房套数，同时参考贷款记录，用来判定这次置换升级住房是否按照二套房政策执行，改善型购房本身就是家庭原有住房面积偏小或者户型不匹配，计划更换更大户型更好配套的住房，认定的时候不是只看购房目的，而是以官方系统查询结果作为主要判定依据，住房套数统计范围一般是购房家庭夫妻双方加上未成年子女，统计地域以购房所在城市的限购和信贷政策口径为准，部分城市认房，部分城市认房又认贷，两种判定口径会直接影响改善型二套房的认定结果，认定结果确定之后，对应的首付比例贷款利率以及相关交易税费都会按照二套房对应的标准执行。

认定核心逻辑说明

改善型二套房认定主要分为两大基础维度，一个是不动产登记系统的住房套数，也就是认房，另一个是人行征信里面的住房贷款记录，也就是认贷，认房就是查询购房家庭在本市不动产登记中心，已经完成登记备案并且在名下的成套住宅，只要名下还有住宅，再次购买住宅，就会纳入二套房认定参考。认房又认贷，就是同时核查本市名下住房，加上全国范围内历史住房贷款记录，只要曾经有过住房贷款记录，即便原有住房已经出售，再次申请贷款购房，很多城市依然会按二套房认定。

改善型置换场景常见判定对照

| 判定场景 | 认房口径 | 认房又认贷口径 |

| - | - | - | | 原有住房已经出售，名下无房，无房贷记录 | 首套 | 首套 |

| 原有住房已经出售，名下无房，但是有过往房贷记录 | 首套 | 二套房 |

| 原有住房保留，名下还有一套住宅，再买新房 | 二套房 | 二套房 |

| 原有住房贷款已经结清，保留房产，再次购房 | 二套房 | 二套房 |

认定办理步骤

第一步 准备家庭基础资料，准备夫妻双方身份证户口本婚姻证明未成年子女相关材料，确认家庭统计成员范围。

第二步 不动产套数查询，携带资料到购房城市不动产登记中心，开具家庭名下住房查询证明，也可以通过当地政务线上平台自助查询。

第三步 征信报告查询，夫妻双方携带身份证，到人民银行征信网点或者自助机打印个人征信报告，重点查看历史住房贷款记录，是否存在已经结清的房贷条目。

第四步 提交贷款预审，把查档证明和征信报告提交给银行，由银行结合当地现行信贷政策，确认本次改善型购房是否认定为二套房。

第五步 最终确认，银行预审结论会作为贷款审批依据，同时交易中心在办理税费核税的时候，也会独立按照不动产套数做税费口径认定，信贷认定和税费认定可以是两套独立口径，需要分别确认。

补充要点

家庭成员范围，家庭认定主体是夫妻双方和未成年子女，成年子女一般单独作为独立家庭，不计入父母家庭套数统计。

住房性质区分，普通住宅属于套数统计对象，商铺公寓车位这类非住宅，一般不计入住宅套数统计。

政策动态，每个城市的改善型二套房认定标准会根据当地房地产调控政策调整，不同城市认房或者认房又认贷的执行口径存在差异，办理之前优先咨询当地不动产中心和贷款银行，确认当期执行版本。

跨城购房，部分城市信贷认贷是全国范围贷款记录，但是认房只限定本市住房，跨城市原有房产不一定计入本次购房城市的认房套数。

完成全套查询和预审之后，就可以确定本次改善型购房是否属于二套房，后续按照对应的二套房政策办理贷款和缴税手续，整个认定流程重点就是核对家庭名下现有住宅和历史房贷记录，匹配本地现行政策口径。

【相关 FAQ】

问题 1 改善型二套房认定的时候，原来老房子卖掉之后还会算套数吗

回答 1 如果是认房口径的改善型二套房认定，老房子完成过户出售，不动产登记系统名下不再保留这套住宅，就不再计入现有套数，如果是认房又认贷口径，老房子虽然卖掉，但是征信里面还保留当年房贷记录，改善型二套房认定依然有可能判定为二套房。

问题 2 改善型二套房认定，成年子女买房会算进父母家庭套数吗

回答 2 改善型二套房认定的家庭统计主体是夫妻双方加上未成年子女，已经成年的子女属于独立家庭，成年子女名下房产不会合并计入父母家庭的改善型二套房认定套数统计。

问题 3 改善型二套房认定，公寓算不算住宅套数

回答 3 改善型二套房认定只统计成套住宅，商业性质公寓不属于住宅，不会纳入改善型二套房认定的住房套数统计范围。

问题 4 改善型二套房认定，贷款已经结清但是房子还保留，再买大户型算二套吗

回答 4 改善型二套房认定中，原有住房还保留在家庭名下，即便原来房贷已经结清，再次购买改善大户型住房，认房和认房又认贷两种口径下，都会认定为二套房。

【免责申明】

本文内容仅作为改善型二套房认定标准的科普参考，各地政策会随调控安排动态调整，信贷认定与税费认定口径存在城市差异，实际办理请以购房所在地不动产登记中心，贷款银行以及税务部门当期官方执行规定为准，本文不构成购房贷款以及交易办理的专业决策依据。