房改房也叫做已购公有住房，是职工按照国家房改相关政策，以成本价或者标准价，向原单位购买的公有住房，完成产权登记之后就变成职工个人所有的住房，这类住房来源是原来单位分配给职工的福利分房，房改房满足法定上市条件之后是可以正常买卖交易的，交易过程需要确认产权性质补足相关价款办理上市审批，完成过户登记，和普通商品房交易核心流程大体一致，只是多了单位优先购买权相关环节以及土地性质核验环节，只要产权清晰证件齐全符合当地上市政策，买卖双方就可以签订合同完成交易过户。

房改房形成的核心原因

国家早期实行福利分房制度，单位把公有住房分配给职工居住，后续推行住房制度改革，允许职工通过优惠价格把原本承租的公有住房买断，把公有产权转变为个人私有产权，房改房主要分为成本价房改房和标准价房改房两种类型，成本价购买的房改房产权相对完整，标准价购买的房改房个人只拥有部分产权，原单位还保留一部分产权份额，这类房屋在上市交易之前，一般需要补足差价把部分产权转为全部产权。

房改房买卖办理步骤

第一步 核验房屋基础资料，调取不动产权证或者原房改购房协议，确认是成本价还是标准价取得，核查房屋土地性质，确认是否属于划拨用地，同时确认原单位是否保留优先购买权，查看原房改政策里面单位约定限制上市的相关条款。

第二步 产权完善处理，如果是标准价房改房，需要向原单位申请补足产权差价，取得完整个人产权，如果是划拨土地，按照当地政策核算土地出让金，准备对应的缴款材料。

第三步 单位优先购买权处理，按照当地规定征询原单位意见，单位放弃优先购买权之后，才可以对外出售，部分地区已经取消该环节，以当地现行政策为准。

第四步 签订房屋买卖合同，买卖双方协商成交价格，合同里面写明房改房相关特殊事项，包含土地出让金由哪一方承担，产权补价责任划分。

第五步 提交上市审批与过户，携带房改原始档案不动产权证身份证明等材料，到不动产登记中心提交交易申请，缴纳对应税费，完成审核之后办理产权转移登记，领取新的不动产权证书。

房改房交易关键要点对照表

项目 成本价房改房 标准价房改房

产权状态 个人完整产权 个人部分产权 单位保留份额

上市前置要求 主要核查单位优先购买权与土地性质 需要先补足差价转为完整产权

土地类型 多为划拨用地 多为划拨用地

交易核心税费 契税 个税 土地出让金 契税 个税 土地出让金 补产权差价

完成全部合规手续之后，房改房就可以和普通住宅一样完成产权转移，新产权人取得完整不动产权，后续再次交易就按照普通住宅相关政策执行，办理过程建议提前到不动产登记窗口确认本地最新执行细则，保证材料准备齐全，让交易流程顺畅推进。

【相关 FAQ】

问题 1 房改房买卖之前为什么要查询原单位优先购买权

回答 1 房改房是单位福利分房转化而来，部分房改房政策约定原单位享有优先购买权，房改房买卖之前查询该项权利，是为了确认单位是否放弃优先购买资格，保障房改房买卖可以顺利推进，避免后续交易出现障碍。

问题 2 成本价房改房和标准价房改房买卖有什么主要差别

回答 2 成本价房改房本身已经是完整个人产权，房改房买卖只需要处理土地出让金和单位优先购买权事项，标准价房改房属于部分产权，房改房买卖之前必须补足产权差价，把产权转为完整产权，才能够进入正式买卖流程。

问题 3 房改房买卖过户之后土地性质会发生变化吗

回答 3 多数房改房原始土地是划拨性质，房改房买卖过户时按规定缴纳土地出让金，完成手续之后土地性质一般变更为出让性质，新产权人后续处置房屋就按照出让用地住宅相关规则办理。

【免责申明】

本内容仅作为房改房相关知识科普参考，各地房改房上市政策 补价标准 土地出让金核算 审批要求存在地域差异，实际办理房改房买卖相关业务，请以当地不动产主管部门以及原产权单位正式规定为准，本文不构成交易决策以及法律相关建议。