装修折旧怎么算，主流采用直线平均法，也就是把装修原始总造价，按照预计可使用年限平均分摊到每一年，计算出每年折旧额和当前净值，多用于房产交易，拆迁评估，财务入账，租赁资产核算场景。之所以要计算装修折旧，是因为装修属于附着在房屋上的改良资产，会随着使用年限增加出现老化磨损，材料老化，款式过时，功能衰减，它不像房屋主体结构寿命很长，一般家装综合折旧年限大多取 5 到 8 年，商用装修通常按 3 到 5 年，不同评估场景可以根据政策文件调整年限。计算的时候先确定装修原值，再确定折旧年限和残值率，算出年折旧率年折旧额，最后用原值减去累计折旧得到装修剩余净值，注意装修折旧只针对硬装和固定不可移动部分，可移动家电家具一般不纳入装修折旧计算。

核心计算公式

年折旧额 = 装修原值 ×（1 减 残值率）÷ 折旧年限

年折旧率 =（1 减 残值率）÷ 折旧年限

装修当前净值 = 装修原值 减 累计折旧额

累计折旧额 = 年折旧额 × 已经使用年数

说明：残值率一般家装常用百分之三到百分之五，部分评估场景也会按残值为零计算，也就是残值率取 0，评估文件会提前明确。

分类折旧与统一折旧对比

| 计算方式 | 适用场景 | 特点 |

| 统一综合折旧 | 二手房交易，简易评估 | 全部装修打包成一个原值，统一使用一套折旧年限，计算简单 |

| 分项分类折旧 | 拆迁评估，司法评估，财务核算 | 水电，地砖，墙面，定制柜，门窗，吊顶分别设定折旧年限，精度更高 |

分项参考折旧年限

1 水电隐蔽工程 8 到 10 年

2 墙地砖 8 到 10 年

3 乳胶漆墙面 5 到 8 年

4 定制橱柜衣柜 6 到 8 年

5 室内木门 6 到 8 年

6 吊顶 5 到 7 年

7 厨卫洁具 5 到 8 年

详细计算步骤

1 确定装修原值，也就是当初装修完工结算总造价，需要区分固定装修和可移动资产，可搬走的沙发床餐桌，独立空调冰箱不计入装修原值，如果没有原始结算单，可以按当前同类装修重置价作为评估原值。

2 选定折旧年限，二手房买卖一般家装综合取 8 年，老旧房或者装修品质差可以缩短到 5 年，经营性房屋按会计准则要求选择对应年限，拆迁评估以当地评估规范为准。

3 确定残值率，常规家装评估一般取百分之五，财务核算很多时候残值率为零，以采用的评估规则为准。

4 计算已经使用时间，从装修竣工交付投入使用当天开始算，不是从购房时间开始算，中途如果有大规模翻新改造，改造部分可以重新起算折旧年限，原有未翻新部分继续折旧。

5 核算累计折旧和净值，同时要考虑特殊减值情况，比如装修严重破损，泡水霉变，大面积开裂，评估时可以额外做减值扣减，不能只单纯按年限机械计算。

计算举例

假设一套住宅装修原值 10 万元，综合折旧年限 8 年，残值率百分之五，已经使用 4 年

年折旧额 = 100000 ×（1 减 0.05）÷8 = 11875 元

累计折旧额 = 11875 ×4 = 47500 元

装修当前净值 = 100000 减 47500 = 52500 元

常见特殊情形处理

1 中途局部重装，比如只重新刷墙更换厨卫，新增改造部分单独作为新装修资产重新计提折旧，原有其余装修继续按原年限折旧。

2 装修已经超过设定折旧年限，净值一般保留残值，不再继续计提折旧，如果装修已经完全报废无使用价值，净值可以评估为零。

3 二手房议价，买卖双方协商的装修补偿，不是强制必须严格按折旧公式，属于双方协商定价，公式只作为参考依据。

4 租赁场景，承租方自行装修，会计上一般按租赁期和装修可使用年限孰短来摊销，性质类似折旧摊销。

【相关 FAQ】

问题 1 装修折旧怎么算的时候，家电家具要不要一起算进去

回答 1 装修折旧怎么算的时候，家电家具属于可移动动产，一般不纳入装修折旧计算，装修折旧只计算固定附着在房屋上不可移动的硬装部分。

问题 2 装修折旧怎么算，装修已经用了十年还继续折旧吗

回答 2 装修折旧怎么算，当装修达到预设折旧年限之后，一般只保留残值，不再继续计提折旧，如果装修已经严重老化丧失使用价值，评估时净值可以认定为零。

问题 3 装修折旧怎么算，局部翻新之后折旧年限怎么处理

回答 3 装修折旧怎么算，局部翻新改造新增的装修部分可以单独重新计算折旧年限，原有没有改动的装修部分继续按照原来的使用时间累计折旧。

问题 4 装修折旧怎么算，二手房交易必须按这个公式定价吗

回答 4 装修折旧怎么算只是参考计算方式，二手房交易属于买卖双方协商，不是强制必须严格套用公式，双方可以结合装修新旧程度自行协商装修补偿价格。

【免责申明】

本文装修折旧怎么算属于通用计算方法介绍，不同地区拆迁评估，税务财务，司法评估执行规范存在差异，具体计算口径，折旧年限，残值率以官方评估文件或者会计准则要求为准，本文内容不替代专业评估机构正式评估报告，自行计算产生的相关风险由使用方自行承担。