维修基金也就是住宅专项维修资金，确定它的核心是分清交存标准、交存金额、账户归属、使用决策、续筹规则这几项，它是专门用于小区共用部位共用设施设备保修期满之后大修 更新改造的专项资金，不是物业费，也不是业主个人私房钱，由业主按产权份额共同所有，交存标准一般由当地住建部门出台政策，按房屋建筑面积或者购房款比例核定，新房在办房产证之前就要完成交存，二手房交易时维修基金一般随房屋产权一并过户，不需要重复缴纳，确定的时候要对照本地最新政策，区分住宅、非住宅、电梯房、多层住宅不同核算方式。

维修基金交存标准确定方式

国内主流有两种核定算法，各地任选其一执行

| 核算方式 | 计算逻辑 | 说明 |

| - | - | - | 按建筑面积核定 | 每平方米固定金额，多层、高层带电梯标准不一样 | 最常见，比如带电梯住宅每平几十元到一百多元不等，无电梯多层标准偏低 |

| 按购房总价款比例核定 | 购房总价乘以固定比例，一般 2% 左右 | 早年很多城市采用，现在很多已经改成按面积计价 |

重点说明：

1 带电梯的商品房，维修基金标准通常高于无电梯多层住宅，因为电梯属于共用设施，后期大修更换费用高

2 商铺、公寓等非住宅，也需要交存维修基金，标准和住宅不一样

3 拆迁安置房、保障性住房，部分地区有单独交存政策，不一定和普通商品房标准相同

交存金额确定步骤

1 确认房屋性质，是普通住宅、电梯高层、商住公寓还是安置房

2 查询本市住建局最新住宅专项维修资金管理办法，确认是按面积还是按总价计费，以及对应档次单价

3 核对房屋测绘建筑面积，这个面积是不动产登记测绘面积，不是合同预估面积

4 代入公式计算应交金额：按面积就是 测绘建筑面积 × 每平交存标准；按总价就是 购房合同总价 × 比例

5 开发商或者住建维修资金专户窗口开具交存凭证，凭凭证办理不动产登记

维修基金使用决策如何确定

维修基金能不能动用，需要满足法定表决条件，这也是很多业主容易混淆的重点

1 使用前提：必须是保修期满之后的共用部位共用设施，比如外墙、屋面防水、电梯、消防系统、公共管网，业主自家室内装修、自家水管损坏、日常物业维护保养，不能动用维修基金

2 表决规则：由业主共同决定，需要专有部分面积占比、业主人数占比双达标表决同意，紧急情况比如电梯故障危及人身安全、屋面严重漏水等应急维修，可以走应急通道，不需要等完整业主表决

3 分摊确定：使用之后的费用，按照业主拥有的产权建筑面积比例进行分摊，面积大的业主分摊金额更高

维修基金余额与续筹确定

1 每次支取之后，账户余额会减少，当余额低于初始交存总额一定比例（各地一般是首期交存额 30%），就需要启动续筹

2 续筹方案同样需要业主表决，由全体业主按产权比例再次补交，补足维修资金

3 如果小区长期没有动用维修基金，账户资金会产生利息，利息并入维修基金本金继续滚存

二手房维修基金如何确定

二手房过户的时候，原业主账户内剩余维修基金一般随房屋产权一并转移给新业主，不需要新业主再次重新交首期维修基金，办理过户的时候同步做维修基金更名过户登记，少数城市政策要求交易时重新核定，以当地窗口规定为准。

常见误区区分

1 维修基金≠物业费：物业费是日常物业保洁安保运维，维修基金是大额专项大修资金

2 维修基金不能随便提取，不能业主个人取现，专款专用，由住建部门监管专户管理

3 房屋灭失拆除之后，维修基金账户余额可以按照业主份额申请退还

综合来看，维修基金该如何确定，第一步先锁定本地官方交存政策，确认计价方式，再结合房屋测绘面积或者购房总价算出首期应交金额，后续使用、分摊、续筹都按照业主产权份额确定，办理的时候以当地住建维修资金管理中心窗口核算结果为准。

【相关 FAQ】

问题 1 维修基金该如何确定，新房维修基金是开发商交还是业主交

回答 1 维修基金该如何确定，首期住宅专项维修资金是由购房业主交存，开发商只是协助代收或者指引业主到专户交存，不是开发商承担。

问题 2 维修基金该如何确定，同小区高层和多层维修基金标准一样吗

回答 2 维修基金该如何确定，一般不一样，带电梯高层住宅交存标准通常高于无电梯多层住宅，具体以本市政策档次划分。

问题 3 维修基金该如何确定，维修基金余额不够了怎么确定续筹金额

回答 3 维修基金该如何确定，续筹金额按照业主产权建筑面积比例分摊，续筹方案需要业主表决通过之后，再按份额核算每位业主需要补交的金额。

问题 4 维修基金该如何确定，二手房还要重新交维修基金吗

回答 4 维修基金该如何确定，多数城市二手房不需要重新交首期维修基金，原账户剩余资金随产权过户给新业主，只办理更名手续，个别城市政策例外，以窗口要求为准。

【免责申明】

本文内容为通用政策知识参考，维修基金交存标准、表决比例、应急使用、续筹规则各地存在差异，最终以当地住建部门住宅专项维修资金管理办法以及维修资金管理中心核算为准，不构成办理承诺。