2 手房也就是二手房交易，完整流程核心是房源核验、资格审核、签合同、资金监管、贷款审批、缴税过户、物业交割这几个大环节，分为全款和按揭两种路径，按揭会多出银行面签和抵押登记步骤，整个交易最关键的风险点就是产权是否清晰、有没有抵押查封、户口能不能迁出、房款是否做监管，很多纠纷都是跳过资金监管、没有查产权就直接付大额定金导致，所以做二手房交易一定要按顺序推进，不要提前支付大额款项，每一步留存书面凭证。

交易全流程总览表

详细分步流程

第一步 前期核验与购房资格审核

1 买家确认自身购房资格，核查本地限购、社保个税要求，确认贷款征信、流水是否达标

2 核验房源产权，去不动产中心查询产调，确认房屋是否有抵押、司法查封，是否夫妻共有，共有产权人是否全部同意出售

3 实地看房，检查房屋质量，漏水、墙体开裂，同时核实是否有租约，买卖不破租赁，有租客需要租客放弃优先购买权

4 确认房屋性质，商品房、房改房、安置房，部分安置房需要满足上市交易年限

第二步 签订买卖合同，支付定金

1 三方或者买卖双方签订存量房买卖合同，有中介就签居间协议

2 合同重点条款必须写清楚：成交总价、定金金额、付款节点、过户时间、户口迁出期限、交房标准、家具家电清单、违约赔偿条款

3 支付定金，定金不要过高，一般不超过总房款 20%，定金有定金罚则，卖家违约要双倍返还，买家违约定金不退

第三步 网签 + 资金监管

1 网签就是在住建系统录入正式交易合同，是过户必备材料，也是防止一房多卖重要手段

2 资金监管，把除定金之外的首付款存入官方监管账户，过户完成之后监管资金才划给卖家，这一步是规避卖家拿钱不过户的核心措施，强烈建议使用

第四步 按揭贷款面签与审批（全款跳过）

1 买家携带身份证、户口本、收入证明、银行流水、征信报告、买卖合同，到银行面签

2 银行评估房屋，出具评估报告，审批贷款额度与年限

3 贷款审批通过，拿到批贷函，确认可以放款之后，再安排缴税过户

第五步 核税缴税

到税务窗口核算税费，主要税种：契税、个人所得税、增值税及附加，根据房屋是否满 2 年、满五唯一，税费会有减免，提前确认是否可以享受优惠。

第六步 不动产过户登记

买卖双方到场，携带身份证、不动产权证、网签合同、税票，办理过户，提交之后等待新不动产权证出证。

第七步 抵押登记与银行放款（按揭专属）

新证办好之后，到不动产中心办理抵押登记，银行拿到他项权利证明之后，把贷款尾款放款到监管账户或者卖家账户。

第八步 物业交割收尾

1 结清卖方之前的水费、电费、燃气费、物业费、供暖费

2 办理水电燃气、物业、宽带过户更名

3 核验户口，确认卖家按照合同约定把户口全部迁出

4 清点家具家电，验房，交接钥匙，完成交易

常见风险要点清单

1 产权风险：共有产权人未签字、房屋被查封、存在二次抵押

2 户口风险：卖家逾期不迁户口，合同一定要约定逾期迁出违约金

3 贷款风险：买家征信流水不合格，贷款审批失败，合同要约定贷款失败的解约方案

4 租约风险：带租约房屋，租客没有放弃优先购买权，后续会产生纠纷

5 税费风险：没有提前确认满五唯一，临过户才发现税费大幅增加

【相关 FAQ】

问题 1，2 手房交易流程有哪些，必须做资金监管吗

回答 1，2 手房交易流程有哪些，法律没有强制要求，但是强烈建议做资金监管，可以防止卖家收了首付款之后不过户，是二手房交易最重要风控手段。

问题 2，2 手房交易流程有哪些，过户当天卖家就能拿到全款吗

回答 2，2 手房交易流程有哪些，全款交易过户完成监管资金即可划转，按揭交易需要等抵押登记完成银行放款之后，卖家才能拿到贷款尾款。

问题 3，2 手房交易流程有哪些，共有产权人不到场可以过户吗

回答 3，2 手房交易流程有哪些，共有产权人必须出具书面同意出售材料，或者本人到场签字，否则合同存在效力风险，无法顺利过户。

问题 4，2 手房交易流程有哪些，户口迁出是在过户前还是过户后

回答 4，2 手房交易流程有哪些，建议合同约定过户前完成户口迁出，也可以约定过户后限期迁出并且设置违约金，不建议不做任何约束直接过户。

【免责申明】

本内容为二手房通用交易流程科普，各地不动产、住建、税务政策存在差异，限购、税费、网签细则以当地不动产登记中心和税务部门最新规定为准，重大交易建议咨询专业律师或者不动产窗口，本内容不替代正式合同与官方办事指引，不构成法律意见。