楼房维修基金正式名称叫住宅专项维修资金，俗称大修基金，是业主在买房的时候一次性缴纳，专门用来给小区共用部位共用设施设备过了质保期之后做大修更新改造的专项资金，属于全体业主共有，不是物业费，也不是交给物业公司随便使用的费用，核心逻辑就是房屋开发商质保期满之后，外墙电梯消防管道屋面这些公共部分老化损坏，不能让物业单独承担费用，由全体业主预先缴存这笔专项基金，申请审批之后才能支取，整套流程是购房缴存，专户监管，业主表决，申报施工，审核拨付，账户余额持续留存，只有符合法定用途才能动用，日常小修小补一般不能走维修基金。

一 维修基金核心基础要点清单

1 资金性质：属于业主个人名下分账记账，所有权归全体业主，专户存储，专款专用，计息滚存，不会因为换物业而转移或者消失。

2 缴纳时间：一般是办理新房网签或者交房办证之前缴纳，二手房交易的时候，原业主账户内剩余维修基金一般随房屋过户同步更名，不需要重复重新缴纳。

3 缴纳标准：各地标准不一样，常见两种算法，一种是按房屋建筑面积每平米固定金额，另一种是按购房总价款比例收取，以当地住建部门公布标准为准。

4 和物业费区别：物业费是日常保洁保安绿化公共区域日常小修，按月或者按年交；维修基金是大额大修改造，属于专项储备金。

5 和开发商质保金区别：开发商质保期内的公共部位损坏，由开发商负责维修，不能动用维修基金，质保到期之后才可以申请。

二 可以使用维修基金的范围

1 房屋共用部位：屋面防水大修，外墙脱落翻新，公共楼道墙体，公共门厅，承重结构，小区道路主体大修。

2 共用设施设备：电梯大修更换，消防系统改造更新，二次供水水泵管网大修，公共配电设施，监控系统整体更新。

3 应急使用情形：比如电梯故障危及人身安全，外墙有脱落风险，消防设施失效，供水管爆裂这类紧急险情，可以走应急维修通道，简化业主表决流程，不用等完整双三分之二表决。

三 不能动用维修基金的情形

1 业主自家室内装修，自家水管插座门窗等专有部分维修，属于业主自己承担。

2 人为损坏公共设施，由责任人承担维修费用，不能动用维修基金。

3 日常零星小修，属于物业费承担范围。

4 小区新增配套，比如新增休闲亭新增绿化升级，不属于原有设施大修，一般不能直接支取。

5 开发商还在质保期内的质量缺陷，应当由开发商履行保修责任。

四 申请支取完整流程

1 发起申请：一般由业委会或者物业公司提出维修方案，列明项目预算施工单位工期。

2 业主表决：正常项目需要符合法定表决比例，也就是双三分之二参与，参与里面过半同意，也就是俗称双过半表决。

3 主管部门审核：材料提交住建维修资金管理部门审核，核查项目是否符合使用条件。

4 组织施工验收：选定施工单位进场，完工之后组织验收。

5 资金拨付：验收合格之后，从专户直接拨付给施工单位，资金从相关楼栋业主分户账里面按比例分摊扣减。

五 维修基金对照表格

六 余额与续交要点

维修基金使用之后分户余额如果低于首期缴存金额的百分之三十，按照规定需要业主续交，房屋如果拆迁灭失，账户剩余资金可以按照业主份额返还，房屋过户的时候维修基金随房转移，买卖双方可以在合同约定是否由买方补偿原业主维修基金余额。

【相关 FAQ】

问题 1 二手房还要重新交楼房维修基金吗

回答 1 二手房一般不需要重新缴纳楼房维修基金，原业主账户里面剩余维修基金随房屋产权过户更名到新业主名下，买卖双方可以协商是否对基金余额进行价款补偿。

问题 2 物业可以直接动用楼房维修基金吗

回答 2 物业不能直接动用楼房维修基金，物业只能作为申请发起方，必须完成业主表决和主管部门审核之后，才能拨付资金。

问题 3 电梯坏了能不能马上用楼房维修基金

回答 3 电梯故障如果属于危及人身安全的紧急险情，可以走应急维修通道申请楼房维修基金，简化表决流程，普通老化大修也可以正常申请。

问题 4 楼房维修基金里面的钱会产生利息吗

回答 4 楼房维修基金是专户存储，会按规定产生利息，利息会滚存计入业主分户账户，增加账户余额。

【免责申明】

本文关于楼房维修基金内容仅为政策科普参考，各地住宅专项维修资金管理细则表决比例应急使用规定存在差异，具体以当地住建主管部门现行文件为准。