建筑面积和套内面积是买房、核算装修预算、计算物业费最常用的两个面积概念，简单来说，建筑面积是整套房子加上公摊之后的总面积，也就是房产证上面登记的产权面积；套内面积是你实际可以独立使用的室内净面积，不含公共公摊部分。商品房买卖绝大多数是按建筑面积计价，所以很多人会发现，房产证写 100 平，但是实际室内可用空间明显小于 100 平，差额就是公摊面积。区分这两个概念非常重要，做装修预算的时候，如果误用建筑面积来算材料、人工，很容易高估或者低估造价，同时二手房交易、契税、维修基金、物业费，基本都是按照建筑面积作为计算基数，而业主实际居住感受、家具摆放、空间利用率，是看套内面积。

第一部分 概念详细定义

重点区分：很多人会把套内面积等同于套内使用面积，这个是常见误区，套内建筑面积里面还包含套内墙体、阳台面积，不是单纯的室内净空地面。

套内使用面积，就是扣掉墙体之后，真正能铺地板、摆放家具的净面积，这个才是大家口头常说的实际可用面积。

第二部分 公摊面积包含内容

公摊属于整栋楼全体业主共有的公共部分，计入建筑面积，但是不能单独归某一户使用

1 电梯井、管道井、楼梯间、消防通道

2 公共门厅、过道、大堂

3 值班警卫室、设备机房

4 公共墙体也就是外墙一半面积，还有户与户之间的隔墙按规则分摊

不应该计入公摊的：独立使用的地下室、车库、物业用房、人防工程，这些一般不计入住宅公摊。

第三部分 三者换算关系

建筑面积 = 套内建筑面积 + 公摊面积

公摊系数 = 公摊面积 ÷ 套内建筑面积

得房率 = 套内建筑面积 ÷ 建筑面积

举例：建筑面积 100㎡，套内建筑面积 78㎡，公摊 22㎡，得房率就是 78%

高层住宅得房率一般在 75% 到 80% 左右，洋房多层会更高，部分超高层因为电梯多，得房率会更低。

第四部分 两个面积的应用场景

第五部分 容易混淆要点

第一 阳台，封闭阳台一般全部计入套内建筑面积，未封闭阳台一般按一半计入，不同测绘规范有对应计算规则。

第二 套内墙体，户内隔墙全部计入套内墙体面积，外墙只计算一半，分户墙按分摊规则处理。

第三 收房的时候如果发现实测建筑面积和合同预测面积有偏差，商品房合同里面会约定面积误差处理方式，误差超过约定比例可以选择补差价或者退房。

第四 现在部分新房推行套内计价，也就是直接按套内建筑面积卖，不再以建筑面积定价，这种楼盘价格数字会显得更高，本质是去掉公摊之后的单价，不要直接和普通建筑面积单价做简单对比。

整体来说，建筑面积是产权大概念，包含公摊；套内建筑面积是本户专属部分，包含室内净空间、户内墙体和阳台，买房算账、装修做预算的时候，一定要分清这两个面积，看懂得房率，就能判断这套房子空间利用率是否合理。

【相关 FAQ】

问题 1 何为建筑面积何为套内面积，得房率是怎么算的

回答 1 何为建筑面积何为套内面积，得房率 = 套内建筑面积 ÷ 建筑面积，得房率越高，代表公摊越小，同等产权面积下室内可用空间更大。

问题 2 何为建筑面积何为套内面积，装修报价一般按哪个面积算

回答 2 何为建筑面积何为套内面积，装修施工一般参考套内使用面积核算人工和材料，不是直接按房产证建筑面积计算，避免把公摊部分错误计入装修工程量。

问题 3 何为建筑面积何为套内面积，房产证上是哪个面积

回答 3 何为建筑面积何为套内面积，不动产权证登记的产权面积是建筑面积，套内建筑面积一般会在购房合同附件测绘报告里面单独标注。

问题 4 何为建筑面积何为套内面积，套内面积是不是就是室内净面积

回答 4 何为建筑面积何为套内面积，套内面积全称是套内建筑面积，不等于室内净面积，它还包含套内墙体和阳台面积，室内净面积属于套内使用面积，是更小的概念。

【免责申明】

本文内容仅为通用概念解读参考，不构成不动产测绘、交易法律专业意见，面积计算严格执行国家房产测绘规范，各地测绘细则、套内计价政策存在差异，正式交易以测绘报告和不动产登记信息为准，相关风险由当事人自行承担。