我有一套 85.4 平的简装，这个面积大多是两室一厅或者小三室刚需户型，简装的核心思路就是控制总造价，优先保证基础功能可用，不做复杂造型，不做大量异形吊顶和繁琐背景墙，把预算重点放在水电防水这类隐蔽工程，还有基础墙面地面厨卫必备设施上，简装适合自住过渡、出租、预算有限这几类业主，85.4 平建筑面积对应的套内实测面积一般在 68 到 75 平，装修核算工程量的时候一定要区分建筑面积和套内面积，很多装修报价会混淆两个面积，容易造成预算偏差，简装不是偷工减料，而是取舍，保留必要的居住功能，砍掉非必要装饰项目，常规刚需简装半包参考价格在五万到七万，全包简装参考价格在七万到十万，价格会随城市人工、主材档次、是否拆改、老房拆旧产生浮动，这套房子如果是毛坯简装，流程会相对简单，如果是老房原有装修翻新简装，还要额外增加拆旧清运、原有水电更换、基层修补的费用。之所以 85.4 平选择简装的业主比较多，是因为这个户型空间本身不算宽敞，过度装饰反而会让房间显得拥挤，简装完工之后后期还可以根据需求逐步升级软装，灵活度比较高，但是简装也有需要留意的关键点，隐蔽工程不能为了省钱降低标准，水电管线、防水、基层找平这些后期返修成本很高，不能因为是简装就省略标准工艺，同时简装也要提前规划收纳，不能只满足基础入住，忽略长期储物需求。

85.4 平简装基础项目清单

85.4 平简装落地执行步骤

第一步，确认房屋原始状态，核对 85.4 平是毛坯还是旧房，确认承重墙位置，层高，原有水电是否可以继续使用，下水点位有没有缺陷，同时明确这套简装是打算长期自住还是出租过渡，两种定位标准不一样，出租简装材料可以选择高性价比基础款，自住简装材料环保等级要提高。

第二步，确定简装预算拆分，把总预算分成基础硬装、厨卫主材、基础柜体、门窗、备用金，备用金建议预留总预算百分之八到百分之十，用来应对 85.4 平简装过程当中临时增加的找平、修补、点位增加这类增项。

第三步，找装修公司或者施工班组量房，要求出具详细工程量清单，核对墙面面积、地面面积、防水面积、柜体投影面积，确认报价计算依据，不要只看笼统的一口价，重点核对有没有漏项。

第四步，确认施工方案，确定拆改方案，水电点位布局，墙面地面材料型号，厨卫布局，简装阶段尽量减少中途变更，每一次改动都会带来额外费用和工期延长。

第五步，进场施工，按照水电、防水、泥瓦、木工、油漆、安装的顺序推进，每道工序完工之后验收，尤其是防水做完之后一定要做闭水试验，隐蔽工程验收合格之后再进行下一道工序。

第六步，竣工收尾，安装灯具洁具门柜，做全屋保洁，核对合同项目，确认没有遗漏项目，保存施工单据和质保凭证。

85.4 平简装优化要点

第一，空间布局，85.4 平常见两室户型，客餐厅连通，简装优先通铺地面材料，减少过门石，视觉上拓宽空间，不做厚重电视背景墙，可以用乳胶漆分色代替造型背景墙。

第二，收纳规划，虽然是简装，也要预留基础收纳，主卧衣柜，玄关鞋柜，阳台简易储物柜，不要完全省略收纳，不然入住之后杂物没有地方存放，后期再加装会破坏已经完工的墙面地面。

第三，环保控制，就算是简装，板材胶水乳胶漆也要达到环保标准，尤其是打算很快入住的家庭，不能因为预算有限选择劣质材料，避免入住之后长期存在异味。

第四，出租简装特殊要点，如果这套 85.4 平简装是用于出租，选材优先耐磨易打理，橱柜洁具选择耐用平价款，减少后期频繁维修，但是防水和水电依然要保证基础标准，降低出租之后漏水断电的维修概率。

85.4 平简装常见风险

低价简装套餐经常会漏项，墙面找平、防水加高、地漏改造、垃圾清运这些项目前期报价不写进去，开工之后单独收费，最终总价超出预期。

老房做 85.4 平简装，原有老管线老化，很多施工队会建议局部改造，如果老化严重，局部改造后期还是容易出现故障，需要提前判断是局部改还是全改。

简装如果没有做好成品保护，施工过程容易磕碰已经安装好的门窗洁具，验收的时候要仔细检查边角有没有损伤。

【相关 FAQ】

问题 1，我有一套 85.4 平的简装做半包大概预算是多少

回答 1，我有一套 85.4 平的简装做半包，常规刚需简装半包参考预算在五万到七万，这个价格只包含人工和辅材，主材需要业主自行采购，如果是老房翻新，增加拆旧和基层修补，预算还会往上增加。

问题 2，我有一套 85.4 平的简装可以不做吊顶只走石膏线吗

回答 2，我有一套 85.4 平的简装非常适合只走石膏线不做吊顶，石膏线成本低，施工简单，不会压低层高，符合简装省钱简洁的定位，只有需要隐藏管线或者安装风管机的时候，才需要局部做吊顶。

问题 3，我有一套 85.4 平的简装出租用要不要升级环保材料

回答 3，我有一套 85.4 平的简装如果是纯出租用途，可以选择符合基础国标环保材料，不用选高端高等级材料，但是不能使用劣质不达标材料，不然会产生投诉，同时防水水电依旧要保证基础施工标准。

问题 4，我有一套 85.4 平的简装后期能不能升级成精装

回答 4，我有一套 85.4 平的简装后期可以升级精装，简装属于基础打底，后期可以更换主材，增加柜体，做背景墙吊顶，但是升级的时候会产生原有成品拆除费用，前期简装如果预留好水电点位，后期升级会更加方便。

【免责申明】

本文针对我有一套 85.4 平的简装的预算和施工建议属于通用估算参考，实际价格受所在城市人工单价、材料品牌、房屋原始结构、拆改工程量影响会发生变化，所有预算仅作为参考，不替代施工方正式量房出具的报价单，本文不承担预算偏差以及施工纠纷带来的相关责任。