房产抵押办理，主流分为银行经营性抵押、消费性抵押，完整流程是前期资质预审、准备基础材料、评估房屋、提交贷款申请、银行审批通过、签订借款与抵押合同、不动产登记中心办理抵押登记、银行放款、按期还款结清之后办理解押，整个流程核心逻辑是借款人把自有产权房屋抵押给金融机构作为债权担保，金融机构审批通过之后发放贷款，不动产登记部门登记之后抵押权正式生效，不是签完合同抵押权就成立，很多人容易混淆，同时办理前要确认房屋是否符合抵押条件，像小产权房、未满限售期房产、共有产权没有取得共有人同意、已经存在查封或者在先抵押的房屋，都不能正常办理房产抵押，不同城市不动产中心办理细则、银行审批周期会有差别，一般完整办理周期大约是 15 到 30 个工作日。

房屋抵押前置核验清单

所需基础材料清单

借款人以及共有人身份证，户口本，婚姻证明，结婚证或者离婚证离婚协议，不动产权证书，近半年银行流水，收入证明，贷款用途证明材料，经营抵押还需要营业执照、经营场地证明、近一年经营流水，评估报告由银行认可评估机构出具。

详细办理步骤

第一步 前期咨询预审，联系银行或者正规助贷机构，提交基础资料做初步预审，确认贷款成数、利率、年限、还款方式，预审只是预估，不等于审批通过，提前确认贷款用途是否符合银行政策，违规用途会直接拒贷。

第二步 房屋现场评估，银行委托合作评估机构上门看房，核对房屋面积、户型、装修、区位，出具正式房产评估报告，评估价决定最高可贷额度，一般抵押成数是评估价的七成左右，经营贷部分产品会有差异化成数。

第三步 正式提交申请，借款人携带全套材料到银行网点提交正式贷款申请，填写申请表，提交用途佐证材料，银行风控部门开展征信查询、负债核查、真实性核验。

第四步 贷款审批，银行风控审核通过之后出具审批批复，批复里面写明贷款金额、期限、利率、还款方式、附加要求，拿到批复之后才能进入签约环节。

第五步 签署合同，借款人和全部产权共有人到银行签署借款合同、最高额抵押合同，仔细核对合同里面违约责任、提前还款违约金、罚息条款。

第六步 办理不动产抵押登记，银行工作人员或者委托代办人员，和产权人一起前往不动产登记中心，提交抵押登记申请，核验身份，录入抵押信息，不动产中心审核之后，在不动产权证上记载抵押信息，出具不动产登记证明也就是他项权证，这个节点抵押权正式设立。

第七步 银行放款，抵押登记完成之后，银行核对他项权利证明，按照合同约定放款，经营贷一般放款到对公账户或者第三方受托支付账户，消费贷放款到本人账户。

第八步 贷后管理，按照合同约定按月还本付息，银行会做贷后回访，核查贷款用途，一旦发现挪用会要求提前结清贷款。

第九步 贷款结清解押，全部本息还清之后，向银行申请开具贷款结清证明，领取他项权证，再到不动产登记中心办理注销抵押登记，解押完成之后房屋恢复完整产权，可以正常出售再次抵押。

办理常见风险要点

顺位抵押，房屋已经有第一笔按揭抵押，在原贷款机构同意前提下，可以办理第二顺位抵押，但是第二顺位抵押权受偿顺序排在第一顺位之后，额度会更低，不是所有银行都接受顺位抵押。

提前还款，大部分房产抵押产品设置提前还款违约金，签约前确认违约金收取规则，部分产品要求满一定年限之后提前还款才免收违约金。

用途监管，消费性房产抵押严禁资金流入房地产、证券期货，经营抵押资金不能挪作他用，银行会抽查受托支付凭证，违规会触发抽贷。

共有产权，只要房屋属于夫妻共同财产，哪怕证上只有一个人名字，办理房产抵押一般都需要配偶到场签字同意，单独一方私自抵押会存在合同效力争议。

整体总结，房产抵押办理核心顺序不能颠倒，必须先完成银行审批拿到批复，再去不动产中心办理抵押登记，登记完成之后银行才会放款，前期最重要是核验房屋是否满足抵押条件，同时核查借款人征信负债和贷款用途合规，贷款结清之后一定要主动办理注销抵押登记，不然房屋产权状态一直显示抵押，后续交易过户会卡住。

【相关 FAQ】

问题 1 房产抵押的办理流程是什么，原来房子还有按揭贷款可以直接二次抵押吗？

回答 1 房产抵押的办理流程是什么，原有按揭没有结清，不是全部银行都支持直接二次抵押，支持的产品属于顺位抵押，需要原抵押权人同意，走预审评估审批签抵押合同登记这套流程，如果银行不接受顺位抵押，就必须先结清原有按揭解押之后，再重新办理房产抵押。

问题 2 房产抵押的办理流程是什么，办理抵押登记必须产权人本人到场吗？

回答 2 房产抵押的办理流程是什么，不动产抵押登记原则上要求全部产权共有人本人到场核验身份，确实无法到场可以办理经过公证的授权委托书，委托代理人代办，各地不动产登记中心对公证书要求有差异，提前电话确认窗口要求。

问题 3 房产抵押的办理流程是什么，抵押登记办完之后多久银行可以放款？

回答 3 房产抵押的办理流程是什么，不动产抵押登记完成，银行拿到他项权利证明之后，一般 3 到 7 个工作日完成放款，经营贷受托支付模式放款速度会慢一点，需要核验收款方资料，整体会根据银行当期业务量有所浮动。

问题 4 房产抵押的办理流程是什么，贷款还清之后不解押会有什么影响？

回答 4 房产抵押的办理流程是什么，贷款还清之后如果没有办理注销抵押登记，不动产系统内仍然保留抵押状态，后续房屋过户、再次办理房产抵押都会无法正常办理，所以结清贷款之后要及时领取结清证明和他项权证，去不动产中心办理解押。

【免责申明】

本文为房产抵押通用办理流程参考，不同银行产品政策、不动产登记中心办理要求、当地监管规定会动态调整，房产抵押涉及金额较大，存在违约处置风险，本文不构成金融建议，不推荐任何金融机构，正式办理房产抵押前请以贷款银行以及属地不动产登记中心最新官方要求为准，必要时咨询专业律师。