房产赠与就是产权人自愿把房屋无偿赠与受赠人，双方签订赠与合同，完成税费申报和不动产转移登记，把房屋产权过户到受赠人名下，房产赠与和买卖过户是两种不同的产权转移方式，直系亲属赠与在税费上有优惠政策，但是要重点注意，赠与之后受赠人未来再出售这套房子，个人所得税会有特殊计算规则，很多人只看当下过户税费便宜，忽略后续二次交易的成本，还有一个关键前提，赠与的房屋必须产权清晰，没有抵押，没有查封，没有司法限制，如果房子还有按揭贷款，要先办理解抵押才能办理赠与过户，共有产权房屋必须所有共有人全部同意赠与，单独一个产权人不能擅自赠与整套房产，同时赠与行为要确认双方具备民事行为能力，老人如果意识不清，是不能办理赠与过户的，办理之前还要提前咨询当地不动产中心和税务窗口，各地执行细则，材料，税费减免认定标准会有差异。

房产赠与核心办理流程

第一步，前期核查房屋状态，确认不动产权证是否齐全，房屋有没有抵押，查封，异议登记，确认产权人，共有产权人信息，确认赠与人和受赠人是否属于直系亲属，准备亲属关系证明材料。

第二步，双方协商，拟定赠与合同，赠与合同一般写明房屋坐落，不动产权证号，赠与意愿，是否附条件赠与，比如要求赡养，附义务赠与可以约定对应的义务，无附加条件就是单纯无偿赠与。

第三步，办理赠与公证，现在大部分地区赠与过户已经不再强制要求公证，但是部分窗口或者当事人为了规避后续纠纷，会选择做赠与公证，公证会额外产生公证费用，是否办理可以自行选择。

第四步，税务申报，携带双方身份证，不动产权证，亲属证明，赠与合同，到税务窗口申报税费，直系亲属赠与一般免征增值税，免征个人所得税，但是契税需要由受赠方缴纳，印花税按当地政策执行。

第五步，不动产登记中心提交过户申请，双方到场核验身份，提交赠与合同，完税凭证，不动产权证，身份材料，填写转移登记申请表。

第六步，登记机构审核，审核通过之后缴纳登记工本费，等待出新的不动产权证，产权正式转移到受赠人名下。

直系亲属赠与与非直系赠与对比

房产赠与重要注意事项

• 房屋有抵押必须先解押，还在贷款中的房子，银行一般不支持直接赠与过户，需要结清贷款解押之后才能办理
• 共有产权，夫妻共同房产，必须夫妻双方都同意，双方共同到场签字，一方单独赠与无效
• 受赠人购房资格，部分城市有限购政策，受赠人需要符合当地购房资格，不符合资格无法完成过户
• 附义务赠与，如果约定赡养等附加义务，受赠人不履行义务，赠与人可以依法撤销赠与
• 撤销赠与时效，一般在产权过户完成之后，撤销赠与会受到法律限制，不是随时可以反悔，过户前可以撤销，过户后撤销条件严格
• 未来再出售个税，受赠取得的房产，再次出售时，很多情况不能享受满五唯一的原值抵扣优惠，个税成本会偏高，这点是最容易踩坑的地方
• 债务风险，如果赠与人本身有大额债务，恶意赠与房产逃避债务，债权人可以申请撤销该赠与行为
• 老人赠与，高龄老人办理时，部分窗口会要求确认老人意识清醒，避免后续子女之间产生继承纠纷

需要准备的基础材料清单

• 赠与人身份证，户口本，不动产权证书
• 受赠人身份证，户口本
• 亲属关系证明，直系亲属赠与必备，比如出生医学证明，结婚证，派出所出具亲属证明
• 赠与合同
• 完税相关凭证
• 委托办理的，需要公证授权委托书

赠与和买卖过户怎么选择

很多家庭会纠结选赠与还是买卖，不能只对比当下契税，要综合两点，第一是短期是否打算出售这套房子，如果未来几年就要卖出，要提前测算二次交易个税，有可能买卖过户整体总成本更低，如果长期持有不打算出售，直系亲属赠与当下税费优势会更明显。

综合判断，房产赠与流程整体并不复杂，核心是提前确认房屋无抵押无查封，确认限购资格，核算契税，并且重点预判受赠之后未来出售的个税成本，直系亲属赠与虽然当下税费优惠，但是二次交易的隐性成本一定要提前测算，不要只看眼前省钱，办理全程建议双方本人到场，材料提前跟税务和不动产窗口确认，避免因为材料不全来回跑。

【相关 FAQ】

问题 1：房产赠与的流程及注意事项里面，有贷款的房子可以直接赠与吗？

回答 1：房产赠与的流程及注意事项里面，还处于按揭抵押状态的房产一般不能直接办理赠与过户，房产赠与的流程及注意事项要求先结清贷款完成解抵押，房产赠与的流程及注意事项确认抵押注销之后，才可以提交赠与转移登记申请。

问题 2：房产赠与的流程及注意事项，直系亲属赠与需要交个人所得税吗？

回答 2：房产赠与的流程及注意事项里面，符合规定的直系亲属赠与通常免征个人所得税，房产赠与的流程及注意事项但是受赠人仍然需要缴纳契税，房产赠与的流程及注意事项最终以税务窗口当期认定为准。

问题 3：房产赠与的流程及注意事项，赠与过户之后还能撤销吗？

回答 3：房产赠与的流程及注意事项里面，在不动产转移登记完成之前，赠与人一般可以撤销赠与，房产赠与的流程及注意事项如果已经完成过户，只有符合法定情形比如受赠人不履行附义务赠与约定，才可以申请撤销，房产赠与的流程及注意事项不能随意反悔撤销。

问题 4：房产赠与的流程及注意事项，受赠人之后再卖这套房个税会很高吗？

回答 4：房产赠与的流程及注意事项里面，受赠取得的房产再次出售，个税计算方式和普通买卖取得房产不一样，房产赠与的流程及注意事项部分情形下个税成本会偏高，房产赠与的流程及注意事项建议在赠与前提前测算未来出售的税费。

【免责申明】

本文内容仅为房产赠与流程与注意事项科普参考，不构成法律，税务专业意见，各地不动产登记，税务限购政策存在差异，特殊情形比如附义务赠与，债务撤销赠与，老人民事行为能力认定等需要结合法律规定处理，所有办理材料，税费减免标准请以不动产登记中心和税务部门官方最新要求为准，因材料准备，政策理解偏差产生的相关风险由当事人自行承担。