民法典里面明确住宅专项维修资金属于业主共有，这笔资金专门用来在质保期到期之后，对小区共用部位共用设施设备进行大修更新改造，不是物业的自有资金，也不能随便挪作他用，使用的时候要满足业主表决要求，同时政府相关部门会对资金的归集使用续筹进行监督，设立维修基金的核心目的就是解决老小区公共设施老化之后，没有统一资金来源的难题，比如电梯老化更换，外墙防水大修，消防系统改造，二次供水设备更新，这些单户业主很难独自承担的项目，就依靠全体业主共有的维修基金来支付，民法典把这项制度写入物权编，从法律层面确定资金归属使用规则和业主共同决策机制，和后续配套的住宅专项维修资金管理办法配合执行，实际办理申请的时候，除了遵守民法典原则，还要同时执行地方出台的专项细则。

核心法条要点

普通使用表决与应急使用区分

普通使用情形，也就是非紧急的公共维修项目，按照民法典业主共同决定的要求，参与表决的业主，专有部分面积占比三分之二以上并且人数占比三分之二以上业主参与表决，经过参与表决业主双过半同意，就可以申请使用维修基金，这个就是大家常说的双三分之二参与，双过半同意。

应急使用情形，属于危及人身财产安全必须马上处理的项目，比如电梯严重故障无法运行，消防设施失效，屋面外墙大面积渗漏，二次供水系统故障，结构安全隐患，这类情况不需要走完整的普通表决流程，可以直接申请应急支取维修基金，但是依然要公示，接受业主监督，不是完全没有监管。

维修基金申请办理步骤

第一步 确认项目是否符合使用范围，先区分是公共共用部位，还是业主室内专有部分，如果是自家内部维修，直接排除，不能申请维修基金。

第二步 由业委会或者物业作为申请主体，没有业委会的小区可以由社区居委会协助组织业主，现场勘查维修项目，做维修方案预算报价。

第三步 按照普通使用流程组织业主投票表决，收集业主签字确认，做好表决记录，公示方案预算表决结果，公示期内业主可以提出异议。

第四步 准备全套材料，包括维修方案预算表表决公示材料施工合同，上报当地住建部门或者维修基金管理中心审核。

第五步 审核通过之后施工单位进场施工，完工之后组织验收，提交结算资料，管理部门拨付维修基金款项。

第六步 如果是应急项目，提交应急认定材料，证明属于紧急险情，走应急审批通道，优先安排资金，施工完成之后依旧要补公示和验收资料。

第七步 持续跟踪账户余额，当余额低于法定标准，启动续筹，组织业主按规定补缴维修基金。

重要边界说明

维修基金只覆盖共用部位，像楼栋外墙，屋面，楼道，公共电梯，公共消防管网，小区道路，公共给排水管网，这些属于共用部分。业主户内的墙面开裂，自家卫生间防水，室内水管，自家空调外机支架，属于专有部分，费用由业主自己承担，不能申请维修基金。

物业日常小修小补，比如日常保洁，零星修补，属于物业服务费覆盖范围，这部分也不能动用维修基金，维修基金是大修更新改造，日常维保不能混用。

房屋还在开发商质保期内的公共部位问题，优先由开发商负责维修，质保期还没结束，一般不能申请动用维修基金。

民法典确立了维修基金业主共有共同决策的底层法律框架，日常实操的时候，还要结合本地住宅专项维修资金管理办法，各地在申请材料公示期限应急项目清单上会有细化差别，严格按照法律和地方细则办理，才能顺利支取维修基金，同时保障全体业主知情权监督权。

【相关 FAQ】

问题 1 民法典关于维修基金规定里，业主能不能查自己小区维修基金账户余额

回答 1 民法典关于维修基金规定明确资金属于业主共有，业主依法享有知情权，可以向业委会物业或者维修基金主管部门申请查询小区维修基金账户余额和支出明细。

问题 2 民法典关于维修基金规定，一楼业主也要交维修基金吗

回答 2 民法典关于维修基金规定中，住宅专项维修资金是全体业主共有，只要是小区住宅业主，一般都需要按规定缴纳维修基金，不能因为不使用电梯就拒绝缴纳。

问题 3 民法典关于维修基金规定，物业可以直接决定动用维修基金吗

回答 3 民法典关于维修基金规定，使用维修基金属于业主共同决定事项，物业不能单方面直接决定支取维修基金，物业只能作为申请组织方，需要完成法定表决或者应急审批。

问题 4 民法典关于维修基金规定，房屋卖掉之后维修基金可以跟着过户吗

回答 4 民法典关于维修基金规定资金属于业主共有，二手房交易的时候，维修基金一般随房屋产权一并过户给新业主，不需要单独重新缴纳，具体过户手续按当地主管部门要求办理。

【免责申明】

本文内容仅作为民法典关于维修基金相关条款的通俗解读，不替代正式法律条文原文，实际申请表决续筹等业务，以现行民法典原文以及当地住建部门维修基金管理配套细则为准，涉及纠纷建议咨询专业律师，本文不构成法律意见。