核心结论是普通日常电梯维保费用一般已经包含在物业费当中，但是电梯大修更新改造以及零部件大额更换的费用，通常不属于物业费承担范围，需要走住宅专项维修资金进行列支，很多业主容易把这两类费用混为一谈，关键区分标准就是费用性质属于日常保养维护还是大额大修改造，同时还要以当地物业服务合同和物价部门备案文件作为最终判定依据。物业费本质是物业服务企业对小区公共区域公共设施设备开展日常运行养护清洁安保绿化等常态化服务收取的综合服务费，电梯属于小区共用设施设备，日常的例行保养故障小修年检这些常态化工作，属于物业常规服务职责，已经折算进物业费定价里面，物业不能就这部分内容再单独向业主重复收费。而电梯使用年限较长之后出现主机损坏钢丝绳更换控制柜整体更新轿厢改造这类大额项目，支出金额高属于大修改造范畴，已经超出物业费日常运营的承受能力，按照物业管理相关法规，这类项目不能依靠物业费来覆盖，需要业主表决之后申请动用住宅专项维修资金，紧急情况还可以走应急维修通道简化审批流程。

费用区分对照

实际执行判断步骤

第一步查阅物业服务合同，合同里面会明确写明共用设施设备日常维保范围，重点查看电梯相关条款，确认合同约定的物业费服务边界。第二步核对物业在主管部门备案的收费标准，备案文件会标注物业费对应的服务项目，判断日常维保是否已经纳入定价成本。第三步区分本次维修项目属性，判断是日常小修还是大修更新改造，对照法规界定标准。第四步如果属于大修改造，由业委会或者物业发起业主表决，表决通过之后提交材料申请住宅专项维修资金，没有业委会的小区可以由社区协助组织相关流程。第五步如果物业违反合同约定，把本应由物业费承担的日常维保另行向业主收费，业主可以向住建物业主管部门投诉反映，要求纠正违规收费行为。

补充说明，少数特殊情况，部分老旧小区物业费定价非常低，合同里面单独约定电梯日常维保不包含在物业费，需要业主另外分摊电梯维保费，这种情况必须要有书面合同明确约定才有效，没有书面约定的情况下，默认日常电梯维保属于物业费覆盖范围。另外电梯运行产生的电费，多数地区也是包含在物业费或者公共能耗公摊里面，部分小区单独公摊电梯电费，同样以合同约定为准。

【相关 FAQ】

问题 1 物业费包含电梯维修费，那电梯坏了物业是不是永远不用业主出钱

回答 1 物业费包含电梯维修费仅指日常维保和小额零星维修，如果是电梯主机损坏这类大修，物业费包含电梯维修费的范围不覆盖该项目，需要申请住宅专项维修资金，不是所有电梯维修都由物业费全额承担。

问题 2 物业说物业费包含电梯维修费，但是年检还要单独收钱合理吗

回答 2 按照常规规则，物业费包含电梯维修费对应的服务项一般已经包含电梯年检，如果合同没有特殊例外约定，物业在物业费包含电梯维修费之外单独收取年检费属于重复收费，业主可以要求物业出具合同依据。

问题 3 没有业委会的小区，电梯大修不能走物业费包含电梯维修费的部分该怎么处理

回答 3 因为物业费包含电梯维修费只覆盖日常维护，大修超出范围，没有业委会时可以由社区居委会牵头组织业主表决，之后申请住宅专项维修资金开展电梯大修工程。

问题 4 物业费包含电梯维修费，是不是物业可以随意提高电梯维保标准增加成本

回答 4 虽然物业费包含电梯维修费，但是物业需要按照特种设备规范和合同约定开展维保，不能随意提升标准抬高成本，物业费调整需要经过法定调价流程，不能单方面增加成本转嫁业主。

【免责申明】

本文内容仅作为通用知识参考，各地物业管理条例物业服务收费政策存在地域差异，具体认定标准以项目物业服务合同当地住建部门物价主管部门现行法规文件为准，不构成法律意见，如有争议建议咨询属地物业主管部门或者专业法律人士。