电梯维护保养的核心思路是把日常巡检，定期维保，异常预判，文明使用管理结合起来，不是等电梯故障停梯之后再抢修，而是通过常态化保养降低故障率，延长电梯使用寿命，减少困人异响平层不准这类常见问题。电梯属于特种设备，国家有强制维保规范，必须由具备资质的维保单位按周期开展专业维保，物业或者业主能做的是日常巡查监督，环境管控，使用宣教，提前发现隐患，不能替代持证维保人员开展主机，制动器，安全钳这类核心部件拆装调试。很多电梯提前老化，大多是因为井道进水，杂物卡门，超载使用，维保走过场，缺少润滑，灰尘堆积，所以实用妙招就是围绕这些高频诱因做预防，建立台账，做好门系统保养，机房环境管控，雨季防水，住户宣传，配合正规维保单位完成半月保季度保年度检验，最终让电梯运行平稳，故障变少，年检顺利通过。

一 电梯维护保养基础分类

二 电梯门系统保养妙招

门系统是电梯故障最高发部位，八成以上电梯故障都出在轿门厅门。

清单内容

定期清理门导轨地坎里面泥沙，小石子，纸屑，不要让杂物堆积卡阻门扇

门机皮带检查松紧度，皮带老化开裂及时通知维保更换

门光幕安全触板保持干净，灰尘油污遮挡会造成门反复开关

厅门轿门滚轮，门机转轴少量加注专用润滑脂，不能使用普通机油，容易粘灰

禁止用物品长时间抵住电梯门，禁止电动车推车进轿厢，撞击厅门

三 机房与曳引主机保养妙招

机房是电梯动力核心，环境好坏直接影响主机寿命。

清单内容

机房保持通风干燥，温度控制在 5 到 40 摄氏度，夏季高温加装降温设备

机房门窗关闭，防止雨水飘入，防止老鼠进入咬断线路

主机减速箱定期检查油位，油质浑浊乳化及时更换专用齿轮油

制动器抱闸间隙定期检查调整，表面粉尘油污清理，抱闸是安全关键部件

控制柜内部除尘，接触器触点检查烧蚀情况，接线端子紧固

四 导轨钢丝绳安全部件保养妙招

清单内容

导轨工作面清洁，定期涂抹导轨专用润滑油，保证轿厢上下运行平稳，减少抖动

钢丝绳检查断丝，锈蚀，直径变细，绳头组合固定情况，禁止滴油过多污染导轨

限速器每年做动作试验，防止卡滞失效

安全钳，缓冲器定期检查，保持机构灵活，不能锈蚀卡死

井道内随行电缆检查外皮破损，避免运行摩擦断线

五 日常环境与使用管理妙招

清单内容

轿厢内保持清洁，不要泼洒液体，防止液体流入轿厢底部造成短路

严禁超载，货运电梯不要长期超额定载荷使用，会加速钢丝绳和主机磨损

电梯出现异响，抖动，平层偏差，立即停用并通知维保单位，不要带病继续运行

轿厢紧急报警电话保持畅通，定期测试五方通话

雨季重点检查底坑，底坑积水是重大隐患，及时抽排，做好底坑防水

建立电梯维保台账，每次维保记录签字留存，方便追溯保养情况

六 常见早期故障预判妙招

清单内容

开关门卡顿，大概率地坎脏污或者门机皮带松动

运行抖动异响，优先检查导轨润滑，导靴磨损

平层不准，楼层停靠高低差大，通知维保调整平层感应器

频繁误停，安全回路接触不良，需要维保排查接点

电梯报故障代码，保留故障记录，交给维保人员定位问题

七 配合维保单位管理妙招

清单内容

签订正规维保合同，明确维保项目，响应时间，配件更换责任

不要只选低价维保，低价维保容易缩减项目，变成走过场

要求维保人员持证上岗，每次维保现场确认作业项目完成

保留故障维修记录，统计每月故障频次，故障频繁可以要求维保单位专项整改

提前对接特种设备年检，年检前让维保单位做预检，提前整改缺陷

八 禁止自行操作事项

清单内容

非持证人员禁止调整制动器，安全钳，限速器参数

禁止私自短接安全回路，短接安全保护会带来重大安全风险

禁止自行打开井道，底坑，机房主控柜改动线路

禁止在没有断电挂牌情况下进入井道底坑作业

【相关 FAQ】

问题 1 电梯维护保养的妙招有哪些 物业能不能代替专业维保

回答 1 电梯维护保养的妙招有哪些，物业不能代替持证专业维保单位，物业只可以做日常巡查清洁，门地坎清理这类基础工作，电梯属于特种设备，核心部件调试检测必须由有资质维保人员按规范作业，自行调试核心部件属于违规操作。

问题 2 电梯维护保养的妙招有哪些 地坎卡杂物会造成什么问题

回答 2 电梯维护保养的妙招有哪些，地坎堆积杂物会造成电梯门开关受阻，门机频繁过载，门光幕误触发，出现反复开关门，严重会损坏门机电机，日常保养要定期清理地坎，这个是低成本预防门系统故障的有效妙招。

问题 3 电梯维护保养的妙招有哪些 底坑积水为什么要重点处理

回答 3 电梯维护保养的妙招有哪些，底坑积水会浸泡缓冲器，随行电缆，底部接线，造成线路短路，金属部件锈蚀，安全部件失效，属于重大安全隐患，电梯维护保养妙招里面雨季防水抽排是重点项目，发现积水必须立即停用电梯，排水干燥之后再恢复运行。

问题 4 电梯维护保养的妙招有哪些 半月维保主要做什么内容

回答 4 电梯维护保养的妙招有哪些，半月维保属于法定基础周期保养，主要检查门系统，安全回路，照明，报警装置，接触器，导轨基础润滑，确认电梯基础运行状态，物业需要核对维保人员是否完成全部项目，防止维保漏项。

【免责申明】

本文电梯维护保养的妙招有哪些仅为日常管理参考，电梯属于特种设备，所有专业维保作业必须严格遵守特种设备相关法规，由具备相应资质单位和持证作业人员实施，文中内容不能替代法定维保规程，私自改动安全部件，短接安全回路存在严重安全风险，相关安全责任由实施主体自行承担。