维修基金也就是住宅专项维修资金，使用规定核心是这笔钱专门用于住宅共用部位共用设施设备保修期满之后的大修更新改造，不能挪作他用，使用必须经过业主表决，符合法定分摊规则，由住建主管部门审核之后拨付，不属于物业可以自行支配的资金，也不能拿来做日常小修小补，它设立的原因是小区公共部分属于全体业主共有，一旦出现大型维修，单靠个别业主出钱很难统一意见，所以提前归集分户资金，在符合规定的条件下统一申请使用，下面详细说明适用范围禁止情形表决要求分摊方式审批流程等核心规定。

核心要点对照表

分项深度说明

一 可以使用维修基金的范围

共用部位，一般包括房屋承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶，户外墙面 门厅 楼梯间 电梯井道 公共走廊等。

共用设施设备，一般包括电梯 给排水管道 消防设施 公共照明 避雷设施 二次供水设备 小区公共道路 围墙 排水管网 监控系统等。

满足两个必要条件，第一是已经超出开发商保修期，第二是属于大修更新改造，不是简单修补。

清单举例

屋面大面积漏水重做防水

电梯老化大修或者更换主机

外墙大面积空鼓脱落修复

公共主下水管道锈蚀更换

消防系统整体升级改造

小区公共管网爆管大型修复

二 不可以使用维修基金的情形

清单类说明

还在开发商质保期内的工程，应该由开发商负责维修，不能申请维修基金

日常零星小修，比如单个灯泡更换，局部小补漆，疏通单户下水，属于物业日常维保，物业费承担

因为业主人为损坏公共设施，由责任人承担维修费用，不能动用维修基金

物业办公经费，人员工资，小区绿化日常养护，保洁，不能使用维修基金

业主自家室内专有部分维修，比如自家室内水管，室内墙面，室内门窗，属于业主个人自费，不能申请维修基金

没有经过业主表决，没有完成方案公示，私自开工的项目，不能拨付维修基金

三 业主表决相关规定

维修基金使用的关键环节就是业主表决，由相关受益业主进行投票，受益范围一般是整栋楼，或者同一个单元，部分项目是整个小区。

表决方式可以现场投票，书面征求意见，部分城市支持线上政务平台投票。

需要注意，紧急维修项目有特殊通道，比如电梯故障危及人身安全，消防设施失效，屋面外墙严重脱落风险，供水排水主管爆裂这类紧急情况，可以走应急使用流程，简化表决，不需要等待常规完整表决，但是事后仍然需要公示，补齐相关资料。

四 费用分摊规定

维修费用按照受益业主的产权建筑面积比例分摊，也就是面积越大的业主，分摊金额越高。

如果小区维修基金账户里面，某一户分户资金余额不足，该业主需要补足分摊部分，才能完成本次维修资金划拨。

属于小区全体业主受益的项目，由全体业主分摊，属于单栋或者单元受益，只由该栋或者单元业主分摊。

五 申报主体与审批流程规定

申报主体一般是业主委员会，没有成立业委会的小区，可以由物业企业或者业主推选代表作为申报人。

完整常规流程清单

第一步 现场勘查，确定维修项目，编制维修方案，工程预算

第二步 公示维修方案预算，公示期一般按照当地规定执行

第三步 组织相关业主表决

第四步 表决通过之后，提交材料到住建主管部门备案审核

第五步 审核通过之后施工单位进场施工

第六步 工程竣工验收，结算审计

第七步 主管部门按照结算金额，从维修基金专户划拨资金，扣减对应业主分户台账余额

应急使用流程清单

第一步 确认属于法定紧急情形，存在安全隐患

第二步 申报单位紧急组织抢修，同步报备主管部门

第三步 抢修完工之后补齐资料，公示结算，办理资金拨付

六 资金账户与续筹规定

维修基金是分户记账，每一户都有独立台账，不是混同的一笔大锅资金，每次使用之后，分户余额会同步扣减。

当分户余额低于当地规定最低比例的时候，需要组织业主续筹，续筹标准和方式由业主共同决定。

房屋过户的时候，维修基金一般随房屋产权一并转移，不需要重新缴纳，但是要办理分户更名。

落地执行步骤

第一步 确认维修项目是否属于共用部位共用设施，确认是否已经过质保期，排除禁止使用项目

第二步 确认受益范围，判断是整单元整栋还是全小区受益

第三步 判断是否属于紧急维修，选择常规流程或者应急流程

第四步 编制维修方案预算，对外公示

第五步 组织业主表决或者启动应急报备

第六步 提交申报材料，等待主管部门审核

第七步 施工验收结算，完成资金划拨，更新分户台账余额

总结，维修基金的使用规定核心就是专款专用，仅限保修期满后的公共大修，必须履行公示表决审核程序，日常维保和业主室内自修不能动用，紧急险情可以简化流程抢修，费用按建筑面积分摊，分户记账余额不足要续筹。

【相关 FAQ】

问题 1 维修基金的使用规定里，物业能不能直接申请动用维修基金

回答 1 维修基金的使用规定里，物业可以作为申报代办主体，但是不能自行决定动用维修基金，仍然需要相关业主表决通过并且主管部门审核，应急抢修项目可以先行报备抢修，事后补齐公示和结算资料。

问题 2 维修基金的使用规定里，屋面防水没过质保期可以申请吗

回答 2 维修基金的使用规定里，还在开发商质保期内的屋面防水不能申请维修基金，责任主体是开发商，由开发商负责免费维修，超出质保期之后才可以按规定申请维修基金。

问题 3 维修基金的使用规定里，业主不同意表决项目可以拒绝分摊吗

回答 3 维修基金的使用规定里，只要项目达到法定表决通过条件，受益范围内业主都需要按建筑面积分摊，个别业主不同意不能免除分摊义务，对方案有异议可以在公示表决阶段提出意见。

问题 4 维修基金的使用规定里，分户余额不够怎么办

回答 4 维修基金的使用规定里，分户余额不足的时候，该业主需要补足本次分摊对应的资金，补足之后才能完成本次维修资金划拨，后续还要按照规定组织全体业主续筹维修基金。

【免责申明】

本文内容为维修基金使用通用科普说明，各地住宅专项维修资金管理办法，表决比例，应急维修目录，公示期限存在地区差异，具体执行以当地住建主管部门正式文件为准，本文不构成行政审批意见和法律建议。