赠送空中花园，是商品房销售里面很常见的宣传说法，指开发商在户型设计的时候，额外预留一块户外或者半户外的平台空间，卖房的时候宣传这块面积不计入产权登记面积，相当于买房业主可以免费使用，所以叫做赠送空中花园，很多楼盘会把这个空间宣传成可以改造成茶室 花房 休闲区，但是一定要重点记住，这个所谓赠送，并不是法律意义上白送产权，绝大多数空中花园属于不计容或者半计容的结构平台，产权证上不会登记这块面积，业主只有使用权，不是完整产权，很多购房者容易误以为赠送空中花园等于额外多一间产权房，后期收房之后才发现不能封闭，不能随意改造，甚至属于全体业主共有区域，这就是这类宣传最大的坑点。这类设计最早是开发商利用规划规范，通过挑空 退台 露台结构，在不占用计容建筑面积的前提下增加可使用空间，用来提升户型卖点，吸引刚需和改善客户，但是各地规划城管对于这类平台改造管控不一样，有的城市允许做简易绿化休闲，有的城市严禁封窗搭阳光房，一旦私自封闭就属于违建。

赠送空中花园的类型区分

| 类型 | 结构特点 | 产权情况 | 改造限制 |

| - | - | - | - || 退台式空中花园 | 位于楼层退台位置，单层独立平台，仅本户相邻 | 一般不计入产权 | 多数不能封闭，可做绿化休闲 |

| 挑空空中花园 | 楼板挑出，临户相邻，部分存在共用边界 | 不计产权 | 容易和邻居产生边界纠纷 |

| 入户空中花园 | 紧邻入户门，半开放空间 | 不计产权 | 部分楼盘允许简易装饰，禁止搭建实体墙体 |

为什么开发商要做赠送空中花园

第一 提升产品竞争力，同价位户型，如果带赠送空中花园，比普通平层多一块户外活动空间，宣传卖点更强，购房者感知到额外使用面积，愿意接受更高单价。

第二 符合规划报建要求，这块空间在规划审批的时候，按照露台 开敞平台属性报建，不计入容积率，开发商不需要为这块空间承担计容成本，所以可以对外宣传赠送。

第三 拉高得房率观感，宣传的时候经常把产权面积加上赠送空中花园，算出一个很高的使用面积，也就是大家常说的拓展面积，让客户觉得性价比很高。

购买带赠送空中花园房源核验步骤

第一步 看规划图纸和商品房买卖合同，确认这块赠送空中花园在报建图纸上的性质，是露台 退台还是公共平台，合同附件户型图有没有标注这个空间。

第二步 咨询售楼处，确认是否允许封闭，是否可以搭建阳光房，是否允许铺设地砖 做防水改造，不要只听销售口头承诺，最好要求把相关说明写进补充协议。

第三步 确认权属，重点判断这块赠送空中花园是不是仅本户专属使用，还是属于楼栋全体业主共有平台，如果是共有平台，其他业主也有权使用，不能独占。

第四步 了解物业和城管规定，收房之后物业装修管理规约，一般会写明露台空中花园禁止违建，提前确认，避免装修投入之后被要求拆除。

第五步 核算真实性价比，不要单纯因为赠送空中花园就溢价很多，要对比同小区不带空中花园户型的价差，判断这个额外空间值不值得多付房款。

赠送空中花园常见风险

第一 违建风险，私自砌墙 封玻璃 搭建阳光房，会被城管认定违法建设，要求限期拆除，已经投入的装修费用全部损失。

第二 权属纠纷，如果赠送空中花园边界和邻居相邻，后期容易出现占用边界，排水 渗水 晾晒冲突这类邻里矛盾。

第三 渗水防水问题，空中花园属于户外平台，长期风吹雨淋，原有防水如果质量差，容易出现漏水，渗漏到下层住户，维修责任容易扯皮。

第四 不能落户不能算学位面积，赠送空中花园不计入产权面积，所以在购房迁户口 学区认定的时候，只认可不动产权证登记面积，赠送空中花园面积不会纳入核算。

第五 后期出售折价问题，二手房交易的时候，买家清楚这个赠送空中花园没有产权，不会完全按照拓展面积给溢价，甚至会因为不能改造压价。

正确使用方式

合规的使用一般是种植花草，摆放可移动休闲桌椅，做景观绿化，不做永久封闭，不砌实体墙，不改变原有结构，不破坏原有防水层，不向外扩建。如果想要改造，一定要提前取得规划物业许可，没有许可不要动工。

整体来说，赠送空中花园本质是规划报建层面的开敞平台，是开发商营销卖点，不是赠送产权，买这类房源，核心是提前确认规划性质 改造政策 权属边界，不要轻信销售可以封起来当房间的口头承诺，把风险提前摸清，再决定是否购买。

【相关 FAQ】

问题 1 赠送空中花园有产权吗

回答 1 赠送空中花园一般没有独立产权，不动产权证登记面积不会包含赠送空中花园，它在规划上属于开敞露台或者退台平台，业主只有使用权，不属于完整产权面积，购房迁户口和学区核算都不会把赠送空中花园算进产权面积。

问题 2 赠送空中花园可以封成阳光房吗

回答 2 赠送空中花园能不能封成阳光房要看当地规划和物业规定，大部分城市赠送空中花园属于开敞平台，私自封闭属于违建，会被要求拆除，购买之前要确认政策，不要轻信销售口头承诺可以封闭。

问题 3 赠送空中花园是全体业主共有吗

回答 3 部分赠送空中花园属于本户专属退台，但是也有部分赠送空中花园属于楼栋公共平台，属于全体业主共有，不能单独独占，买房的时候一定要核对规划图纸，确认赠送空中花园的权属性质。

问题 4 赠送空中花园漏水责任是谁承担

回答 4 赠送空中花园如果是原始平台防水质量问题，在质保期内由开发商负责维修，如果是业主自行改造破坏原有防水层造成渗漏，维修责任由改造业主承担，并且还要赔偿楼下住户损失。

【免责申明】

本内容仅为赠送空中花园概念与风险通用解读，各地规划管理 物业规约 违建认定标准存在差异，楼盘报建性质以项目规划审批文件和商品房买卖合同为准，本内容不构成购房决策承诺，实际购买前请向售楼处 规划部门 物业核实最新规定。