101 平除公摊实得 113 平这种情况属于赠送面积比较大的户型，也就是产权登记建筑面积是 101 平方米，但是把阳台 飘窗 设备平台 拓展空间等不计入或者半计入产权的赠送部分全部折算之后，实际可用使用面积达到 113 平方米，这种户型核心优势就是得房率很高，套内可利用空间大于产权面积，非常适合三室甚至四室家庭使用，装修规划的时候不能只按照产权 101 平来估算，必须按照实得 113 平的真实可用面积来做布局 预算和材料核算，不然很容易出现柜体尺寸不够 预算低估 空间规划偏小的问题。之所以会出现产权面积小于实得面积，是因为现行商品房计算规则里面，部分空间按照规范可以不计入产权面积或者只算一半面积，比如内凹飘窗 全赠送阳台 改造后的设备平台 挑空拓展区域，开发商在销售的时候会把这些拓展空间宣传成实得面积，这里要特别注意，赠送面积大多没有产权，改造是否合规要先确认物业和规划要求，不能私自违规拆改承重结构。实际处理这套户型可以按顺序推进，第一步核对原始图纸，区分哪些是产权套内，哪些是赠送拓展区域，标记承重墙 梁柱 原有管线，第二步确认拓展空间改造可行性，确认物业是否允许封闭阳台 改造设备平台，第三步按照实得 113 平做平面布局，规划卧室 客餐厅 厨卫 收纳，第四步核算装修预算，材料用量 人工 定制柜都按照 113 平实际面积计算，第五步分阶段施工，重点做好拓展区域防水 保温 门窗封闭，最终充分利用这套高得房率户型的空间优势，同时规避改造合规风险。

一 核心概念解析

产权建筑面积 101 平

这个是房产证登记面积，包含公摊面积，是交易 贷款 契税 物业费 维修基金计算的基准数值，银行评估 过户缴税全部按照这个产权面积核算，不是实际可以使用的室内面积。

实得面积 113 平

这个属于销售宣传口径，是产权套内加上各类赠送拓展空间之后的全部可用面积，不属于官方登记产权面积，这个数值没有统一官方认定标准，不同开发商计算方式会有差别，有的会把半赠送阳台按全额计入实得。

得房率相关计算

产权建筑面积 101 平，实得可用 113 平，相当于拓展之后使用面积超过产权面积，常规普通高层住宅得房率大多在百分之七十五到百分之八十二，这种带大量赠送的户型，等效得房率会超过百分之百，是这类户型最大卖点。

二 这类户型常见赠送来源

三 装修规划重点技巧

面积核算

不要按 101 平做装修报价，要按实得 113 平核算地砖 乳胶漆 腻子 电线水管 定制柜体的用量，很多业主踩坑就是只按产权 101 平预估预算，等到拓展区域改造之后材料不够，临时追加预算。

改造合规优先

重点确认物业 住建规划要求，赠送空间改造不是想改就改，外立面封闭 设备平台改房间，如果属于违规改动，后期可能要求恢复原状，尤其高层外立面统一管控的小区限制会更严格。

空间布局优势

因为实得面积更大，相比普通 101 平户型，可以多规划一间小房间，做成三室或者四室，也可以把客餐厅做得更开阔，增加独立书房，收纳空间也可以做的更充足，适合多人口家庭。

拓展区域配套处理

封闭阳台或者设备平台改造房间之后，要单独做保温层，不然冬冷夏热，同时做好防水，窗户要选密封性能好的，防止雨水渗漏，水电点位也要同步延伸到拓展区域。

四 交易与后续注意事项

第一 物业费 契税 维修基金依旧按照产权 101 平缴纳，不是按实得 113 平收费。

第二 拆迁 征收补偿一般优先参考产权登记面积，赠送拓展部分补偿存在不确定性。

第三 二手房出售的时候，实得 113 平可以作为卖点介绍，但是产证仍然是 101 平，买家会重点核查赠送改造是否合规。

第四 房屋年检 外立面维护，私自改造部分有可能产生纠纷。

【相关 FAQ】

问题 1 101 平除公摊实得 113 平是不是得房率超过百分之百

回答 1 101 平除公摊实得 113 平是因为包含赠送拓展面积，等效使用面积超过产权建筑面积，宣传上可以理解为等效得房率超过百分之百，但官方标准得房率计算不把无产权赠送面积计入。

问题 2 101 平除公摊实得 113 平装修预算要按哪个面积算

回答 2 101 平除公摊实得 113 平装修预算建议按实得 113 平核算，因为拓展区域也要做墙地面 门窗 水电，材料人工都会增加，只按产权 101 平估算很容易预算超支。

问题 3 101 平除公摊实得 113 平赠送面积可以随意改成卧室吗

回答 3 101 平除公摊实得 113 平赠送空间不能随意改成卧室，需要提前确认物业和规划审批要求，违规改造存在被要求恢复的风险，同时还要兼顾空调外机检修等原有功能。

问题 4 101 平除公摊实得 113 平二手房交易是按 113 平成交吗

回答 4 101 平除公摊实得 113 平二手房交易产权登记仍然是 101 平，过户缴税按产证面积，实得 113 平只是议价卖点，不会直接把产权变更成 113 平。

【免责申明】

本文内容仅作为户型概念与装修规划参考，不同楼盘规划方案 物业规定 当地政策存在差异，赠送面积的认定 改造合规性请以开发商原始规划文件 物业要求以及当地主管部门规定为准，本文不替代专业核验，不对改造审批 交易补偿等相关结果承担责任。