二手房交易完整流程是从前期房源核验购房资格审核开始，经过议价签合同资金托管贷款审批过户缴税最后交房收尾，整个流程是一套环环相扣的手续，之所以要按这个顺序推进，是因为二手房产权情况复杂，存在抵押查封共有产权人未同意等各类风险，按规范流程操作可以最大程度规避钱房两空的问题，同时满足不动产登记中心银行税务部门的硬性要求，不管是全款买房还是贷款买房，主干流程一致，区别主要集中在贷款审批放款这几个环节，交易双方可以根据自身是买方还是卖方，提前准备对应材料，熟悉每一步需要办理的部门和办理要点，减少中途卡壳延误的情况。

前期准备阶段

这一步是正式签约之前的核心核查工作，也是很多交易容易忽略埋下隐患的环节

1 核验房屋产权，卖方携带不动产权证到不动产登记部门查询房屋状态，确认房屋有没有抵押查封异议登记，确认产权人是否全部到场，如果是夫妻共有房产，必须所有产权人同意出售，还要确认房屋有没有租约，买卖不破租赁，有租客需要提前取得租客放弃优先购买权书面材料

2 审核购房资格，买方根据当地限购政策，核对社保户籍个税年限，确认自身具备购房资格，同时核查买方征信负债情况，如果计划贷款，提前预判贷款能不能审批通过

3 实地看房与产权调查，核实房屋是否存在漏水违建学区户口占用等问题，确认土地性质是出让还是划拨，划拨土地交易一般需要补缴土地出让金

4 议价确定交易条件，双方协商成交总价，明确定金金额，首付比例，尾款，交房时间，户口迁出时间，是否包含家具家电，税费由哪一方承担

签订存量房买卖合同

双方达成一致之后签订正式二手房买卖合同，合同里面必须写清楚核心条款，成交总价，付款节点，贷款失败的处理方案，解押方式，违约责任，逾期违约金，户口迁出违约赔偿，交房标准，配套物业水电过户约定，定金一般交给卖方或者存入监管账户，签合同当天建议核验卖方身份证不动产权证原件，确认证件和产权人信息匹配。

如果房屋还有银行抵押没有结清，合同里面要约定解押方案，常见两种方式，第一种卖方自筹资金提前结清贷款办理解押，第二种使用买方首付款帮卖方解押，这种方式风险偏高，优先选择资金监管模式。

资金监管与贷款申请

全款客户跳过贷款审批，直接办理资金监管，贷款客户在签完合同之后向银行提交贷款申请材料

贷款申请材料清单

买方身份证户口本婚姻证明收入证明银行流水征信报告存量房买卖合同，卖方身份证不动产权证收款账户

银行受理之后进行面签，评估公司上门或者线上对房屋做评估，银行根据评估价和买方资质审批贷款额度与年限，审批通过之后银行出具贷款审批通过通知书，这一步等待周期一般是 7 到 20 个工作日，不同银行效率有差异。

资金监管就是把购房首付款存入官方监管账户，过户完成之后监管资金才会划给卖方，避免买方付了首付但是过户失败，或者卖方收了钱不配合过户的风险。

缴税与不动产过户

贷款审批通过之后，双方预约不动产登记中心办理缴税和过户

缴完税之后同步提交过户登记申请，不动产中心受理，审核通过之后，买方领取新的不动产权证书。

银行放款与房屋交接

如果是贷款购房，新不动产权证办好之后，银行会办理抵押登记，抵押登记完成银行把贷款尾款发放到卖方指定账户。

放款完成之后进入交房环节，交房需要完成这些事项

1 现场验房，核对合同约定保留的家具家电，检查水电燃气门窗墙面是否和约定一致

2 办理过户更名，水电燃气有线电视物业，把户名从卖方变更为买方，结清卖方之前欠缴的物业费水费电费燃气费

3 户口迁出，确认卖方按照合同约定把原有户口全部迁出，买方可以办理落户

4 交接钥匙门禁卡车位卡等配套物品，按照合同约定结算留存的交房尾款

交易收尾

全部手续办完之后，保存好所有合同完税凭证不动产权证，贷款合同，资金监管单据，物业交割单据，后续如果出现纠纷这些材料都是重要凭证。

整体总结，二手房交易核心逻辑就是先核查风险，再签约，再办贷款监管，缴税过户，最后放款交房，每一个节点都设置资金和产权的约束，不要跳过资金监管，不要在没有解押没有核验产权的情况下大额付款，严格按照节点推进，就可以平稳完成整套二手房交易。

【相关 FAQ】

问题 1 二手房交易流程里面卖方有抵押应该怎么处理

回答 1 二手房交易流程当中如果房屋存在抵押，需要在过户之前完成解押，可以卖方自筹资金结清贷款，也可以选择监管资金合规解押，解押完成拿到注销抵押证明之后，才可以继续推进二手房交易流程的缴税过户环节。

问题 2 二手房交易流程如果银行贷款审批失败怎么办

回答 2 二手房交易流程里如果贷款审批失败，需要按照合同约定执行，双方可以协商更换银行重新申请贷款，也可以协商改为全款交易，如果双方都无法继续履行，可以按照合同约定解除合同，按照违约条款处理定金。

问题 3 二手房交易流程是否必须做资金监管

回答 3 二手房交易流程没有强制要求所有地区都必须做资金监管，但是非常推荐做资金监管，资金监管可以隔离交易风险，保障买卖双方资金安全，很多城市贷款业务默认要求配套资金监管。

问题 4 二手房交易流程里面户口迁出有时间要求吗

回答 1 二手房交易流程的户口迁出时间需要提前写进二手房买卖合同，一般约定在过户之后或者交房之前完成，卖方逾期不迁出户口，买方可以依据合同约定追究对应的违约责任。

【免责申明】

本内容是二手房交易流程通用讲解，各地限购政策税费标准不动产登记要求存在地区差异，政策会动态调整，本内容不替代官方不动产税务银行部门规定，也不构成法律意见，实际办理二手房交易之前，请以当地不动产登记中心税务部门和贷款银行最新要求为准，交易合同建议结合实际情况咨询专业人员。