物业维修基金也就是住宅专项维修资金，俗称大修基金，是业主购房时缴纳、专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满之后大修、更新、改造的专项资金，所有权属于全体业主，不是物业公司自有资金，物业公司没有权利自行决定动用。正确使用维修基金，核心要点是严格限定使用范围、履行法定表决程序、公示透明、委托专业单位施工、资金专款专用，不能拿来做日常小修小补、物业日常运维、业主专有部分维修，很多业主容易混淆，把物业日常保洁、零星维修都想用维修基金，这是不符合规定的，同时应急维修可以走应急使用通道，不需要完整业主表决，但是也要符合法定应急情形，并且做好公示备案。

一、可以使用维修基金的范围

❌ 禁止使用范围：业主自家室内专有部分维修、物业日常保养零星小修、已经在开发商保修期内的工程、人为损坏应当由责任人承担的维修、物业办公区域装修。

二、常规使用办理步骤

1 提出使用申请，一般由业主委员会、物业服务企业或者相关业主提出维修方案，包含维修项目、预算、施工单位、工期

2 业主表决，按照现行规定，需要由专有部分面积占比三分之二以上业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数业主同意

3 公示，表决结果、维修方案、工程预算在小区公告栏、业主群进行公示，接受业主监督

4 选聘施工单位，按照当地规定进行比价、招标，签订施工合同

5 施工实施，施工过程接受业委会或者业主代表监督

6 竣工验收，完工之后组织业主代表、物业、施工单位验收

7 资金拨付，凭验收资料、结算资料向住建维修资金管理部门申请拨款，部分地区会预留质保金

8 资料归档，把表决材料、合同、结算、验收单全部存档，后续业主可查询

三、应急使用（免完整表决）

当出现危及人身安全、严重影响正常使用的紧急情况，可以启动应急使用程序，不需要走完整业主表决：

• 电梯故障危及人身安全
• 消防设施故障存在重大消防隐患
• 屋面外墙渗漏严重危及房屋安全
• 二次供水水泵故障停水
• 排水管道爆裂严重积水

应急使用仍然需要申请、公示、施工验收、备案，不能私自挪用。

四、正确使用关键要点

1 资金专款专用，只能用于批准项目，不能挪作他用，结余资金要退回维修资金账户

2 全程公开透明，预算、表决、结算、审计都要公示，保障业主知情权

3 区分保修期，开发商质保期内，维修责任由开发商承担，不能申请维修基金

4 责任区分，如果是人为损坏，由责任人承担维修费用，不能动用全体业主维修基金

5 管理部门监管，维修基金一般由住建部门专户监管，不是物业直接保管现金，物业只是申请主体

【相关 FAQ】

问题 1 怎样正确的使用物业维修基金，物业可以自己决定动用吗

回答 1 怎样正确的使用物业维修基金，物业公司不能自行决定动用维修基金，维修基金属于全体业主所有，怎样正确的使用物业维修基金必须履行业主表决和主管部门审批流程。

问题 2 怎样正确的使用物业维修基金，家里室内漏水可以申请吗

回答 1 怎样正确的使用物业维修基金，业主专有室内部分漏水不能申请维修基金，怎样正确的使用物业维修基金，只有屋面外墙等共用部位渗漏才符合申请条件。

问题 3 怎样正确的使用物业维修基金，应急维修也要业主投票吗

回答 1 怎样正确的使用物业维修基金，符合法定应急情形的维修可以走应急通道，不需要完整业主表决，但是怎样正确的使用物业维修基金，应急使用依旧需要公示和主管部门备案。

【免责申明】

本文为政策科普，各地住宅专项维修资金管理细则、表决比例、应急情形、拨付流程存在地方差异，怎样正确的使用物业维修基金内容仅供参考，具体执行以当地住建主管部门现行维修资金管理办法为准，不替代官方审批意见。