房地产开发完整流程是从拿地前期立项开始，依次完成五证办理，工程建设，预售销售，竣工验收，最后完成交付和产权初始登记，五证是整个开发链条里面最核心的法定证件，分别是国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证，正常顺序是按照拿地之后依次办理，五证齐全是项目合法对外销售的法定前提，缺少任意一证都属于违规开发，购房者也无法正常办理不动产权证，整个开发周期普通住宅项目一般是 2 到 4 年，受土地出让条件，规划调整，审批排队，资金进度影响会有浮动，很多开发项目卡点不是工程施工，而是规划审批和预售证申领，前期如果土地性质，控规指标没有核实清楚，后面五证办理会全部停滞，需要特别说明，现在很多地区已经把国有土地使用证和房屋所有权证合并为不动产权证书，但是行业内习惯仍然沿用传统五证的叫法，审批部门涉及自然资源局，住建局，发改委等多个单位，每个部门审批标准和材料要求都不一样，开发企业需要提前做报建排期，把各项前置条件同步推进，不要等上一个证全部办结才启动下一个证的准备工作，可以并行做资料预审，压缩整体报建周期。

五证按照先后顺序绑定前置条件，前一个证是后一个证的申报基础，不能颠倒顺序办理，因为规划和土地审批是底层逻辑，没有合法土地，规划许可就没有申报依据，没有规划许可，施工许可和预售证都无法受理，商品房预售证是最后办理，必须已经取得土地，两个规划证，施工证，同时工程形象进度达到当地规定标准，一般是主体结构完成一定层数，投入开发建设资金达到总投资百分之二十五以上，才可以申请预售，这个设置目的是防止空手套白狼，没有实际投入就提前卖房，降低烂尾风险，开发企业在报建阶段还要同步完成环评，节能审查，消防设计审查，人防审批这些配套专项审查，这些专项虽然不属于五证，但是是五证里面建设工程规划和施工许可的必备前置材料。

房地产开发全阶段总览

五证办理详细流程

第一证 国有土地使用证 现在为不动产权属证明

第一步 参与土地招拍挂或者协议出让，摘牌之后签订国有建设用地使用权出让合同

第二步 全额缴纳土地出让金，缴纳契税，完成土地价款清缴

第三步 提交出让合同，缴款凭证，企业营业执照，立项备案文件，申请土地登记

第四步 自然资源部门审核，登簿，核发不动产权证书也就是原国有土地使用证

前置条件 项目已经完成立项备案，土地出让合同已经签订，出让金足额缴纳

第二证 建设用地规划许可证

第一步 编制项目总平面规划方案，满足控规指标，包含容积率，建筑密度，绿地率，限高

第二步 提交方案进行规划公示，征求意见，处理公示反馈

第三步 提交土地出让合同，立项备案，总平方案，申请建设用地规划许可

第四步 自然资源局审核，核发建设用地规划许可证

前置条件 已经签订土地出让合同，控规指标符合要求，总平方案通过审查

第三证 建设工程规划许可证

第一步 完成施工图设计，深化建筑单体，结构，配套，管线，人防消防设计

第二步 完成规划方案深度审查，核对建筑退线，日照，配套公建，停车位指标

第三步 提交全套施工图，总平，日照分析报告，规划公示材料，申报建设工程规划许可

第四步 自然资源局审核，必要时现场核查，核发建设工程规划许可证

前置条件 已经取得建设用地规划许可证，施工图方案通过规划审查

第四证 建筑工程施工许可证

第一步 完成施工图审查，也就是图审机构出具合格图审报告

第二步 完成消防设计审查，人防审批，节能备案，确定施工单位监理单位

第三步 办理质量监督登记，安全监督登记，落实建设资金证明，农民工保证金

第四步 提交施工许可申请表，中标通知书，施工合同监理合同，图审报告，质量安全监督手续，资金证明

第五步 住建局审核，核发建筑工程施工许可证，取得之后才可以正式开工

前置条件 已经取得建设工程规划许可证，施工监理单位确定，施工图审查合格

第五证 商品房预售许可证

第一步 主体工程按要求施工，达到当地规定形象进度，比如多层封顶，高层完成若干层

第二步 核算开发投入资金，达到总投资百分之二十五以上，提供资金投入证明

第三步 完成预售方案，确定预售楼栋，预售价格，配套承诺，前期物业备案

第四步 提交前四证，施工进度证明，资金证明，预售方案，物业备案材料，申报预售证

第五步 住建局现场核验工程形象，审核资料，核发商品房预售许可证，之后就可以网签销售

前置条件 前四证全部取得，形象进度和资金投入达标，前期物业已经备案

开发阶段并行报建要点

1 拿地之后，在等待土地不动产权证期间，可以提前启动总平方案设计和方案预审，不用等土地证下证才开始做规划方案

2 建设工程规划许可证审批期间，可以同步委托图审单位提前预审施工图，提前对接消防人防专项审查

3 申领施工许可证之前，提前落实招标，合同备案，质监安监手续，避免证下来之后资料不齐耽误开工

4 预售证阶段，提前和住建部门确认当地形象进度标准，很多城市高层要求完成总层数三分之一或者二分之一，各地标准不一样

关键风险点

1 规划指标超控规，容积率突破，会导致建设工程规划许可证无法通过，需要调整方案重新公示，周期大幅拉长

2 土地出让金逾期，契税未缴清，土地不动产权证书无法办理，后续全部五证停办

3 未取得施工许可证擅自开工，属于违法施工，会面临罚款，责令停工，影响后续预售证办理

4 没有预售证就对外收取定金认购款，属于违规预售，会被住建部门处罚，合同不受法律保护

房地产开发流程是土地立项，规划报建，工程报建，预售建设，竣工交付这条主线，五证严格按照土地，建设用地规划，建设工程规划，施工许可，预售许可的顺序推进，前证是后证的申报基础，开发企业可以合理并行预审资料提升报建效率，但是不能跳过法定前置条件，项目必须五证齐全才可以合法对外销售，竣工验收完成之后还要办理规划核实和竣工备案，最终完成不动产首次登记，业主才能顺利办理分户不动产权证，报建全程需要持续跟进多部门政策更新，指标和专项审批要求变化会直接影响五证办理进度。

【相关 FAQ】

问题 1 房地产开发流程及五证办理流程里面五证顺序可以颠倒办理吗

回答 1 房地产开发流程及五证办理流程里面五证不可以颠倒办理，每一证都以上一证作为法定前置，没有合法土地权属就不能申报建设用地规划许可证，没有规划许可就无法申报施工许可证，没有前四证就不能申领商品房预售许可证，颠倒顺序提交申请会直接被审批部门退回，不能受理房地产开发流程及五证办理流程相关申报业务。

问题 2 房地产开发流程及五证办理流程里面没有预售证可以卖房吗

回答 2 房地产开发流程及五证办理流程里面没有商品房预售许可证不可以正式对外销售，只能做意向登记，不能签订正式商品房买卖合同，不能收取购房全款或者正式定金，违规预售会被住建部门处罚，这也是房地产开发流程及五证办理流程里面重点管控的销售节点。

问题 3 房地产开发流程及五证办理流程里面施工许可证是开工必备证件吗

回答 3 房地产开发流程及五证办理流程里面建筑工程施工许可证是合法开工必备证件，取得建设工程规划许可证之后，完成图审和质监安监手续，申领施工许可证，拿到证之后才可以进场主体施工，无证开工属于违法建设，会影响后续房地产开发流程及五证办理流程后面的预售证申领。

问题 4 房地产开发流程及五证办理流程中五证齐全之后是不是就可以办理业主分户不动产权证

回答 4 房地产开发流程及五证办理流程中五证齐全只是满足合法销售条件，还不能直接办理业主分户不动产权证，还需要继续完成工程竣工验收，规划核实，竣工综合备案，完成不动产首次登记之后，开发企业才可以配合业主办理分户不动产权证，这也是房地产开发流程及五证办理流程之后的收尾环节。

【免责申明】

本内容仅为房地产开发流程及五证办理流程参考说明，各地自然资源局住建局发改委审批细则，形象进度标准，专项审查要求，合并发证政策存在地区差异，正式报建前需要咨询当地主管部门，所有审批材料受理要求以当地官方最新文件为准，本内容不替代专业报建机构法律以及工程咨询意见，因企业自行报建产生的审批风险损失由开发主体自行承担。