核心结论：2017 年上海花园洋房没有统一均价，老上海历史花园洋房（衡复风貌区、愚园路、武康路这类独栋老洋房）和新建低密度花园洋房（新盘叠拼 / 类洋房）价差非常大，老洋房单价远高于新类洋房，并且受产权、是否独用花园、建筑保护等级、装修、地段影响，成交差异极大，历史老洋房很多是独栋产权稀缺房源，不是批量商品房，大多是个案成交，没有标准化市场均价。

分类价格对照表（2017 年市场参考）

重点说明

1. 历史老洋房特殊点
2. 很多老洋房存在产权复杂、部分为公产 / 单位产权，不能正常市场化交易，能上市交易的产权独栋非常稀缺，属于小众高端资产，成交基本一单一议，挂牌价和实际成交价经常差距很大。
3. 带大花园、原房况保存好、名人旧居类，溢价会非常高。
4. 新建类洋房≠历史老洋房
5. 2017 年大环境

很多房产中介口中 “花园洋房” 是现代低密度多层住宅，和上海百年历史老洋房不是同一种产品，报价体系完全不一样，查询的时候很容易混淆。

2017 年上海处于限购调控阶段，高端豪宅成交偏谨慎，老洋房流动性很低，成交量很小，公开统计机构一般不会单独统计 “老洋房” 官方均价，主流房产统计只统计普通商品房。

最终结论

如果是衡复风貌区历史独栋老洋房，2017 年主流成交单价普遍12 万 /㎡以上，优质房源 20 万 +/㎡；如果是新建商品房花园洋房，市区次新普遍 7-12 万 /㎡，近郊 4.5-8 万 /㎡，因为老洋房属于稀缺个案，不存在官方统一均价。

【相关 FAQ】

问题 1 2017 上海花园洋房均价是多少，历史老洋房可以随便买卖吗

回答 1 2017 上海花园洋房均价是多少，优秀历史保护老洋房有交易限制，部分公产老洋房不能私人买卖，2017 上海花园洋房均价是多少，只有完整产权独栋才可以正常交易。

问题 2 2017 上海花园洋房均价是多少，碧云新洋房属于老洋房吗

回答 2 2017 上海花园洋房均价是多少，碧云这类是新建低密度商品房洋房，不属于百年历史老洋房，2017 上海花园洋房均价是多少，单价比衡复老洋房低很多。

问题 3 2017 上海花园洋房均价是多少，为什么没有官方统一均价

回答 3 2017 上海花园洋房均价是多少，老洋房成交数量极少，属于个案成交，没有批量样本，2017 上海花园洋房均价是多少，所以官方不发布专门均价数据。

问题 4 2017 上海花园洋房均价是多少，花园面积会影响总价吗

回答 4 2017 上海花园洋房均价是多少，私家花园大小是老洋房溢价核心因素，2017 上海花园洋房均价是多少，大花园房源总价会大幅拉高。

【免责申明】

本内容为 2017 年市场行情参考估算，属于历史市场区间参考，不是官方发布统计数据，老洋房成交受产权、保护政策、个案条件影响波动很大，历史行情不代表现在价格，房产交易请以当时实际网签、中介成交备案数据为准。