副标题｜不动产权证办理全流程 新房二手房分类详解

现在大家俗称的房产证，正式名称已经是不动产权证书，把原来房屋所有权证 + 土地使用权证合并成一本证，获得不动产权证本质就是向不动产登记中心申请不动产登记，完成权属登记审核，核准之后核发证书，主要分两大类渠道，一类是新房（商品房）办理，一类是二手房交易过户办理，另外还有拆迁安置房、房改房、继承、赠与这些特殊取得方式，核心逻辑都是：权属来源合法、材料齐全、税务完税、登记审核通过，就可以领证，很多人容易混淆，以为交完房自动拿证，实际上需要主动提交登记申请，开发商只是协助办理，不是自动下发。

之所以要走这套登记流程，是不动产登记制度要求，只有登记在不动产登记簿之后，产权才具备对外公示效力，后续买卖、抵押、落户、上学、贷款都要依靠这本不动产权证，没有完成登记，法律上还没有完成物权转移。

一、新房（商品房）办理不动产权证流程

第一种方式：开发商统一代办（最常见）

1、开发商完成项目首次登记（大证），这个是前提，项目竣工验收合格、土地、规划全部核验通过，开发商先办整栋楼的大产权，没有大证业主是办不了小证的。

2、交房之后，开发商通知业主准备材料，收集购房合同、发票、身份证明、维修基金票据、契税完税凭证。

3、开发商统一向不动产登记中心提交转移登记申请。

4、登记中心受理、审核、登簿，审核无误之后制证，业主领取不动产权证。

第二种方式：业主自行办理（自办）

1、等开发商完成首次登记之后，向开发商领取全套办证资料：商品房买卖合同、购房全款发票、房屋交接书、测绘报告、权属转移申请书等。

2、缴纳契税，到税务窗口申报缴纳契税，取得契税完税证明。

3、缴纳住宅专项维修资金，取得维修基金缴存凭证。

4、携带身份证、婚姻证明（已婚需要配偶材料）、全部资料，到不动产登记中心提交转移登记申请。

5、窗口受理，核验材料，缴纳登记费。

6、审核登簿，等待制证，可以选择现场领取，或者邮寄到家。

二、二手房过户办理不动产权证流程（买卖获得产权）

1、买卖双方签订网签买卖合同，部分城市强制网签。

2、到税务部门申报缴税，主要是契税，符合条件还有个税、增值税，完成完税，拿到完税凭证。

3、双方共同到场（有委托公证可以委托他人代办），携带身份证、原不动产权证、网签合同、完税凭证、户口本婚姻证明，到不动产登记中心提交转移登记申请。

4、窗口受理核验材料，必要时会实地查看或者补充材料。

5、审核通过，记入不动产登记簿，核发新的不动产权证，新证产权人就是买方。

三、其他获得产权办证方式

继承取得：被继承人去世，通过法定继承或者遗嘱继承，办理继承公证或者不动产继承登记，提交死亡证明、亲属关系证明、遗嘱等材料，审核之后登记发证。

赠与取得：赠与双方签订赠与合同，完税之后共同申请转移登记，核发新不动产权证。

拆迁安置房：等项目完成首次登记，安置户凭安置协议、结算单、身份证明，完税之后申请转移登记办证。

房改房（房改售房）：按照房改政策，单位房改售房，职工补交相关款项之后申请登记，核发不动产权证。

关键要点与实用技巧

技巧 1，新房办证核心卡点就是开发商大证，如果开发商土地抵押、规划验收不合格，就无法办大证，业主办证会一直拖延，签约的时候建议在购房合同里面约定逾期办证违约金。

技巧 2，材料提前核对，发票、合同、测绘报告不能缺失，契税和维修基金是必备完税缴存凭证，缺一样窗口不予受理。

技巧 3，现在很多城市支持线上不动产登记，政务 APP 或者不动产网上办事大厅可以提交申请，不用跑大厅。

技巧 4，贷款买房，办证之后很多城市会办理抵押登记，不动产权证可以自己持有，上面会标注抵押信息，不是一定要押在银行。

技巧 5，共有产权要提前确认，夫妻共同财产登记的时候选择共同共有或者按份共有，材料里面要配偶共同申请。

【相关 FAQ】

问题 1，交完房是不是自动拿到房产证？

回答 1，交完房不会自动拿到不动产权证，必须等开发商完成首次大证，再由开发商代办或者业主自行提交转移登记申请，审核通过之后才能领证。

问题 2，房产证和不动产权证是同一个吗？

回答 1，现在新办的都是不动产权证书，也就是大家习惯叫的房产证，旧版房产证仍然有效，不需要强制更换成新证。

问题 3，二手房办理房产证必须买卖双方都到场吗？

回答 1，二手房转移登记原则上买卖双方共同到场，如果不能到场，可以办理公证委托书，委托代理人代办。

问题 4，贷款买房不动产权证会押在银行吗？

回答 1，现在大部分城市办理抵押登记之后，不动产权证可以由业主自行保管，证书备注栏记载抵押状态，不需要原件押在银行。

【免责申明】

本文属于不动产权证办理通用流程参考，不同城市不动产登记、税务、维修基金政策存在差异，特殊性质房屋（小产权房、划拨土地、经济适用房）有额外补缴出让金、限制上市等要求，正式办理前建议咨询当地不动产登记中心与税务部门。