维修基金和契税是新房购房环节两项独立费用，契税属于税收，由税务部门征收，计税核心是房屋成交价格，按照家庭住房套数 房屋面积执行阶梯税率，维修基金属于专项维修资金，由住建或者不动产主管部门管理，是用于小区公共部位 共用设施设备后期大修更新的专项资金，各地计算基数和征收标准不一样，很多购房者容易把两项费用混为一谈，以为是同一个收费项目，也经常混淆计税基数，契税计税价格一般是不含增值税的购房总价款，不是合同含税总价直接乘以税率，维修基金多数城市是按每平方米建筑面积定额收取，也有少数城市按购房总价比例收取，办理不动产登记之前两项费用都需要完成缴纳，未缴纳维修基金很多城市无法办理交房和不动产权证，契税逾期缴纳还会产生滞纳金，计算的时候要区分首套二套三套住宅标准，非住宅商铺公寓契税不享受住宅优惠税率，同时还要注意拆迁抵扣 首套认定 网签价与评估价孰高原则这些特殊情形。

一 契税计算基础规则

契税核心计算公式

应纳契税税额 等于 契税计税依据 乘以 适用税率

住宅现行优惠税率

首套住房 面积 90 平方米及以下 税率百分之一

首套住房 面积 90 平方米以上 税率百分之一点五

二套住房 面积 90 平方米及以下 税率百分之一

二套住房 面积 90 平方米以上 税率百分之二

三套及以上住宅 不再享受优惠，一般按百分之三征收

非住宅类 商铺 写字楼 公寓 统一按百分之三征收，不区分套数

计税依据说明

正常商品房 计税价为不含增值税的网签成交价格

如果申报成交价格明显偏低，没有正当理由，税务机关会参照评估价核定计税价格，也就是网签价和评估价取高值作为计税基数

房屋交换 以差额作为计税依据，等价交换可以免征契税

赠与 一般按房屋市场评估价作为计税依据

二 维修基金计算基础规则

维修基金两种主流计算方式

方式一 按建筑面积定额收取

应纳维修基金 等于 房屋建筑面积 乘以 每平方米缴存标准

不同城市标准不同，多层住宅和高层住宅标准经常不一样，高层因为电梯设备多，单位标准通常高于多层

方式二 按购房总价比例收取

应纳维修基金 等于 购房总价款 乘以 规定比例

补充要点

维修基金是业主一次性首期缴存，后续账户余额不足的时候，才需要业主续交

维修基金只针对住宅共用部位 共用设施，业主室内自有部分维修不能动用这笔资金

房改房 拆迁安置房 商品房的维修基金缴存标准，部分城市会单独制定政策，和普通商品房不完全相同

三 两项费用对比表

四 计算实操步骤

第一步 确认房屋性质，是住宅还是非住宅，确认家庭名下住房套数，确定契税适用税率

第二步 提取网签合同价格，剔除增值税部分，得到契税计税基数，核对是否触发税务核定评估

第三步 确认本地维修基金收取方式，查询本地高层或者多层每平米标准，或者本地比例标准

第四步 代入公式分别算出契税金额和维修基金金额

第五步 核对售楼处代收清单，确认售楼处有没有多算基数，有没有错误使用税率

第六步 保留完税凭证和维修基金缴存票据，后续办理不动产权证需要提交

五 高频特殊情形

1 首套认定

是以购房家庭为单位，包含夫妻双方和未成年子女，部分城市查询范围是购房所在城市，异地房产不一定计入套数认定

2 增值税扣除

新房合同价一般是含税价，计算契税的时候要把增值税剥离，不能直接拿合同总价乘税率，这是最常见计算错误

3 拆迁安置抵扣

拆迁购房可以凭拆迁协议享受契税减免或者差额计税，维修基金一般还是需要正常缴存

4 已经缴纳之后退房

契税满足条件可以申请退税，维修基金一般不能直接退回，需要按照本地专项维修资金管理规定办理账户相关手续

5 二手房交易

二手房过户需要重新缴纳契税，但是二手房一般不需要再次缴纳首期维修基金，原来账户内维修基金随房屋过户一并转移给新业主

【相关 FAQ】

问题 1 维修基金契税计算方法里面，契税能不能直接用购房合同含税总价乘税率

回答 1 维修基金契税计算方法里面不建议直接用含税合同总价乘税率，契税计税依据需要剔除增值税，如果直接使用含税总价，会造成契税多算，属于维修基金契税计算方法常见错误。

问题 2 维修基金契税计算方法里，维修基金是按套数享受优惠吗

回答 2 维修基金契税计算方法里面，契税会根据首套二套享受阶梯优惠，维修基金一般不按住房套数设置优惠，维修基金契税计算方法两项费用优惠规则是分开独立的。

问题 3 维修基金契税计算方法里，二手房要不要再次交维修基金

回答 3 维修基金契税计算方法里面，二手房过户需要重新计算缴纳契税，但是不需要再次缴纳首期维修基金，原房屋维修基金账户随产权过户转移，这是维修基金契税计算方法很容易混淆的点。

问题 4 维修基金契税计算方法中，网签价偏低税务会怎么处理

回答 4 维修基金契税计算方法中，如果申报网签价格明显偏低且无正当理由，税务机关会采用评估价作为契税计税基数，维修基金一般还是按本地既定标准计算，不受这个核定评估价影响。

【免责申明】

本内容仅为维修基金契税计算方法通用参考，契税优惠政策 维修基金缴存标准各地存在差异，政策会随时间调整，具体以当地税务部门 住建主管部门最新正式文件为准，本内容不构成缴费决策建议，相关税费核算以及缴纳风险由当事人自行承担。