商住两用房一般属于商业性质（40/50 年产权），不享受住宅满五唯一、满二免增值税这类住宅优惠政策，出售税费整体高于普通住宅，计税核心是按差额征收为主，以税务部门核定价、原始购房发票、契税票作为计税依据，交易前一定要先去不动产中心 / 税务窗口做核税预审，提前算出完整税费，避免签约之后才发现税费过高产生违约纠纷。

一、卖方主要缴纳税费

补充：买方这边还要交契税 3%、印花税，交易手续费、不动产登记费，实操很多交易会约定全部税费由买方承担，但是法律上纳税义务人是法定的，合同要写清楚。

二、交易完整流程

第一步 前期核验

核查房屋不动产权证，确认土地性质是商业 / 综合用地，确认有无抵押、查封、租约，租约要提前处理，买卖不破租赁，有长期租约会影响过户。同时准备原始材料：原购房合同、原契税完税票、购房发票、贷款结清证明（如有抵押）。

第二步 签订买卖合同

签订商办房买卖合同，合同里面重点写明：成交总价、税费承担方式、解押时间、过户时间、腾房时间、违约责任，商办交易税费高，一定要把税费预估写进补充协议。

第三步 银行解押（如有贷款）

如果房子还有按揭抵押，卖方自筹资金或者用买方首付款提前结清贷款，办理抵押注销，拿到解押材料，不动产系统抵押状态解除之后才能过户。

第四步 网签备案

到不动产交易中心做网签，生成网签合同，税务会参考网签价和系统最低核税评估价，哪个高按哪个计税。

第五步 税务核税缴税

买卖双方携带身份证、产权证、原始购房票据，到税务窗口核税，核算增值税、土增税、个税、契税、印花税，打印税单，完成缴税。

第六步 不动产过户登记

缴税之后提交过户申请，窗口受理，审核材料，出新的不动产权证书。

第七步 物业交割

水、电、燃气、宽带、物业费、公摊费用结清，钥匙交接，完成全部交易。

三、重点注意事项

1 商办房没有住宅限购优惠，也不能落户，买家资格按当地商办政策，部分城市商办有限制交易政策，交易前确认本地最新政策

2 土地增值税是商办房最大成本项，原始发票丢失会影响差额扣除，有可能变成全额核定，税费会大幅上升，原始票据一定要妥善保管

3 核定价高于合同成交价的时候，税务会按评估核定价计税，不是按你们私下签的低价合同计税，不能靠做低合同价避税

4 如果是公司名下商住，出售还要额外涉及企业所得税，和个人名下商办税费体系不一样

5 商办房交易周期比普通住宅长，土增税核算复杂，建议提前预审税单，不要等到过户当天才核算税费

【相关 FAQ】

问题 1 商住两用房出售需要缴纳什么税 满五年可以免增值税吗

回答 1 商住两用房属于商业产权，商住两用房出售不适用住宅满二免增值税政策，商住两用房出售增值税依旧按差额征收。

问题 2 商住两用房出售需要缴纳什么税 土地增值税怎么算

回答 1 商住两用房出售土地增值税按增值额四级超率累进，商住两用房出售增值额越高税率越高，也可以咨询当地是否支持核定征收。

问题 3 商住两用房出售流程是什么 有抵押能不能直接过户

回答 1 商住两用房出售流程第一步需要先解押，商住两用房出售存在抵押状态不能直接办理过户，必须先注销抵押登记。

问题 4 商住两用房出售流程是什么 原始购房发票丢了怎么办

回答 1 商住两用房出售核税需要原始购房发票作为差额扣除凭证，商住两用房出售发票丢失可以尝试调取档案，无法调取会影响差额计税，税费会增加。

【免责申明】

各地商办交易税收细则、核定征收比例、附加税减免政策存在差异，本内容为通用说明，最终税费以不动产交易中心税务窗口当期核算结果为准，交易前建议做正式核税预审。