二套房契税税率如何计算，核心是先认定本次购房属于家庭第二套住房，再按照住宅建筑面积匹配对应的契税优惠分档税率，计税基数取网签备案价与税务存量房核定计税价二者当中较高数值，应缴契税等于计税价格乘以适用契税税率，住宅类二套房按照面积划分两档优惠税率，90 平方米及以下执行低一档优惠税率，90 平方米以上执行高一档优惠税率，非住宅房产不适用这套住宅二套契税优惠政策，按照契税法定税率计征，计算前需要准备家庭住房查询证明、网签合同、不动产权相关资料，完成家庭套数核验、房屋属性确认、计税价格锁定、税率匹配之后，代入公式完成二套房契税税率对应的税额核算，不动产交易联办窗口申报时，税务系统会自动核验材料，匹配税率完成计税申报。

一、二套房契税税率分档对照表

表格

补充说明：家庭认定范围包含夫妻双方以及未成年子女，家庭住房套数证明由不动产登记部门出具，作为二套房契税税率认定的核心佐证材料。

二、完整核算步骤

1. 家庭住房套数认定 提交家庭成员身份资料，查询不动产登记记录，确认本次购房归类为家庭第二套住房，确认可以适用二套房契税优惠税率。
2. 确认房产基础信息 核对房屋性质，区分住宅或者非住宅，记录房屋建筑面积，采集网签备案成交价格。
3. 锁定计税价格 对比网签备案价格和税务存量房评估核定价格，选取数值更高的一项，作为二套房契税税率计算的计税基数。
4. 匹配对应税率 住宅房产按照 90 平方米上下分档选择二套契税优惠税率；非住宅房产不享受住宅优惠，直接适用法定契税税率。
5. 计算应纳税额 二套房契税应纳税额 = 计税价格 × 适用税率，核算完成之后携带申报材料前往税务联办窗口提交申报，完成税款缴纳，取得契税完税凭证，用于后续不动产过户登记。

三、核算示例参考

示例 1：家庭二套住宅，建筑面积 82㎡，计税价格 160 万元，适用 90㎡及以下二套优惠税率

应缴契税 = 1600000 × 对应优惠税率

示例 2：家庭二套住宅，建筑面积 120㎡，计税价格 280 万元，适用 90㎡以上二套优惠税率

应缴契税 = 2800000 × 对应高档优惠税率

示例 3：非住宅房产，计税价格 320 万元，不享受住宅二套优惠

应缴契税 = 3200000 × 法定契税税率

【相关 FAQ】

问题 1：二套房契税税率如何计算，计税基数是固定使用网签价吗？

回答 1：二套房契税税率如何计算，优先参考网签备案价格，如果网签价低于税务存量房核定价格，二套房契税税率如何计算就要改用税务核定价格作为计税基数，不可以只采用网签价格核算。

问题 2：二套房契税税率如何计算，住宅二套是不是只看面积分档？

回答 2：二套房契税税率如何计算，住宅二套核心就是结合家庭二套认定加上建筑面积进行分档选税率，确认属于二套房之后，再根据 90㎡上下确定对应的优惠税率，这是二套房契税税率如何计算的核心逻辑。

问题 3：二套房契税税率如何计算，三套住房还能沿用二套房契税税率吗？

回答 3：二套房契税税率如何计算的优惠分档，仅适用于认定为家庭第二套住房，第三套住房不再适用二套房契税优惠税率，核算二套房契税税率如何计算的时候，前提必须是完成二套房资格认定。

【数据来源】

[2026-04-16]（二套房契税税率优惠政策解读）国家税务总局公开政策专栏

[2026-03-25]（存量房契税申报业务指引）自然资源部不动产登记业务公告

[2026-02-28]（家庭住房套数认定办税说明）各地政务服务平台业务公告

【免责申明】

本文二套房契税税率如何计算相关内容仅作学习参考，各地执行细则会随政策动态更新，实际适用税率与应缴金额以主管税务机关、不动产登记窗口当期正式执行口径以及申报核算结果为准，不构成房产交易办税的专业决策依据。