房子更名过户费用要按照买卖、直系赠与、继承、离婚析产四种不同更名方式分开核算，计税价格统一取网签价与税务评估价两者中更高的数值，住宅类房产免征印花税与土地增值税，只需要缴纳契税、增值税、个税以及少量登记工本费；不同更名模式税费差距很大，买卖更名适合后续再次出售，赠与更名适合直系亲属内部过户，继承与离婚析产拥有大量税费减免政策，提前选对更名方式，就能精准算出全部过户开支，合理控制交易成本。下面先统一计税基础规则，再把四种更名方式的收费项目、税率、计算公式完整拆解，搭配表格与实操测算，最后给出完整核算步骤。

一、统一计税基础规则（所有更名方式通用）

1. 计税价格：采用孰高原则，对比网签合同价格、税务系统评估价，取高值作为计税基数，不含增值税金额。
2. 房屋持有年限：以契税完税时间、不动产权证发证时间，哪个更早按哪个计算；继承、赠与得来的房产，延续原房主购房时间。
3. 住房套数：以家庭为单位认定，包含产权人、配偶、未成年子女，以不动产查询证明为准。
4. 基础工本费：住宅转移登记统一为 80 元 / 件，每多一本不动产权证，额外加收 10 元工本费。
5. 通用减免：个人住宅更名过户，全部免征印花税、土地增值税，仅保留契税、增值税、个税三大税种。

二、第一种：买卖更名（二手房交易过户，最常用）

1. 卖方承担税费

（1）增值税及附加税费

• 持有不满 2 年：全额征收增值税，征收率 3%，附加税费减半收取，合计约 0.18%。
• 持有满 2 年（含 2 年）：直接免征增值税及附加税费。 计算公式：增值税 = 计税价格 ÷(1+3%)×3%

（2）个人所得税

• 满五唯一（持有满 5 年 + 家庭省内唯一住房）：个税全额免征。
• 不满足满五唯一：核定征收，按计税价格 ×1% 收取；能提供购房原值票据，可按差额 20% 据实征收。

2. 买方承担税费（核心为契税）

表格

计算公式：契税 = 不含增值税计税价格 × 对应税率

3. 买卖更名费用测算示例

计税总价 100 万元，面积 120㎡，卖方持有满 2 年、非满五唯一，买方为首套房。

卖方税费：增值税免征，个税 100 万 ×1%=10000 元；

买方税费：契税 100 万 ×1%=10000 元 + 工本费 80 元；

本次更名总费用：20080 元。

三、第二种：直系亲属赠与更名（父母子女之间更名）

1. 税费征收标准（仅限直系亲属）

直系范围：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。

1）增值税、个税、附加税费：全部免征，无额外支出。

2）契税：受赠方必须全额缴纳 3% 契税，不享受首套、二套优惠政策。

3）登记工本费：80 元。

2. 重要补充说明

非直系亲属之间赠与，受赠方需要额外缴纳 20% 偶然所得个税，整体成本大幅上升，不推荐选择；赠与得来的房屋后续二次出售，个税按照差额 20% 征收，远期交易成本更高。

3. 赠与更名费用测算示例

评估总价 100 万元，直系亲属之间赠与。

总费用 = 100 万 ×3% 契税 + 80 元工本费 = 300080 元。

四、第三种：继承更名（房主离世后过户给继承人）

1. 契税：法定继承人继承房产，全额免征契税；遗嘱继承同样享受契税减免政策。
2. 增值税、个税：全部免征，没有税费支出。
3. 仅需要支付：不动产登记工本费 80 元，如需办理继承公证，仅产生少量公证服务费。

继承更名费用测算示例

房屋评估价 100 万元，法定继承更名，仅需缴纳 80 元登记费，无其他税费。

五、第四种：离婚析产更名（夫妻离婚分割房产）

夫妻之间离婚分割房屋产权，属于家庭财产分割，增值税、个税、契税全部免征，只收取 80 元不动产登记工本费，几乎零成本完成更名过户。

六、房屋更名费用完整核算操作步骤

1. 先确定本次更名类型：买卖、赠与、继承、离婚析产，锁定对应税种；
2. 调取不动产权证，查询房屋持有年限，判断增值税是否减免；
3. 开具家庭住房查询证明，确认买方房屋套数，匹配契税税率；
4. 调取税务评估价，和网签价对比，取高值作为计税基数；
5. 逐项代入税率计算契税、个税、增值税，再加上登记工本费，算出更名总费用；
6. 提前核对房屋是否存在抵押，带押过户可以不用结清贷款直接完成更名。

七、四种更名方式成本对比表

表格

【相关 FAQ】

问题 1：房子更名过户费用，买卖和赠与两种方式哪个成本更低？

回答 1：房子更名过户费用分短期过户和长期持有两种情况，短期直系亲属更名，赠与仅收取 3% 契税，成本更低；如果未来几年计划再次出售房产，买卖更名后期个税仅按 1% 核定，长期综合费用会更低。

问题 2：房子继承更名过户需要缴纳契税吗？

回答 2：房子继承更名过户不需要缴纳契税，法定继承人、遗嘱继承人办理房屋继承更名，契税全额免征，只需要承担 80 元不动产登记工本费，增值税与个人所得税也全部免除。

问题 3：房子离婚析产更名过户会产生大额税费吗？

回答 3：房子离婚析产更名过户不会产生大额税费，夫妻因离婚分割房产属于家庭财产分割，契税、增值税、个人所得税全部免征，仅需要缴纳 80 元登记工本费，就能完成产权更名。

【数据来源】

[2026-10-16]（房产买卖赠与继承税费对比）盐阜大众报报业集团

[2026-08-17]（直系亲属房屋赠与涉税政策）

[2026-04-22]（上海二手房交易契税标准）

[2026-03-18]（继承房屋个税减免政策）

[2026-01-12]（个人住房交易税费减免公告）

【免责申明】

本文整理的房子更名过户费用计算标准以全国统一税收政策为基础，各地附加税费存在小幅地方性差异；继承、赠与房产再次转让的个税计税规则有特殊约定；最终计税价格、税费金额以不动产所在地税务机关核算结果为准；买卖双方可以自行协商税费承担主体，协商结果不受法定纳税义务人限制。