一、核心政策依据

江苏省执行国家现行住房契税优惠政策，二套房契税优惠标准：个人购买家庭第二套改善性住房

• 面积 90㎡及以下：契税税率 1%
• 面积 90㎡以上：契税税率 2%

计税基数：不含增值税的房屋成交价格（也就是网签价剔除增值税后的价格；如果申报价格明显偏低且无正当理由，税务机关会按评估价核定计税价格）

计算公式：二套房契税 = 计税价格（不含增值税） × 适用税率

二、举例计算

✅ 案例 1：连云港，家庭二套房，建面 85㎡，不含增值税网签价 100 万

契税 = 1000000 × 1% = 10000 元

✅ 案例 2：连云港，家庭二套房，建面 110㎡，不含增值税网签价 150 万

契税 = 1500000 × 2% = 30000 元

三、重要认定说明

1. 家庭认定范围：购房人、配偶以及未成年子女，以家庭名下在连云港本地住房套数认定是否属于二套。
2. 不享受优惠的情形：如果是非住宅（商铺、公寓、车位等），不适用上面这个二套住房优惠，统一按 3% 法定税率征收契税。
3. 新房 / 二手房通用：无论是新建商品房还是存量二手房，只要认定为家庭第二套住房，都适用这套二套房契税优惠税率。
4. 离婚后购房套数认定：离婚之后，按个人当前家庭名下住房套数单独认定，结合连云港税务窗口口径核验是否属于二套。

四、办理步骤

1. 完成网签，取得网签合同；
2. 税务窗口 / 线上税务系统做家庭住房套数查询，认定是否为二套房；
3. 确认不含增值税计税价格，套用对应税率计算契税；
4. 申报缴纳契税，取得契税完税凭证，后续办理不动产登记。

五、FAQ

Q1：连云港二套房契税，是按含税总价还是不含税价计算？

A：是按不含增值税的计税价格计算，不是直接按含税总房款，这是连云港二套房契税计算最容易出错的点。

Q2：连云港二套房，如果是商住公寓，还能按 1% 或者 2% 吗？

A：不能，住房契税优惠只针对住宅，商住公寓属于非住宅，连云港二套房契税如果是非住宅性质，统一按 3% 征收。

Q3：名下有一套房，再买 90 平以上的二套房，连云港二套房契税是 2% 吗？

A：是的，家庭第二套住宅，建筑面积大于 90㎡，连云港二套房契税适用 2% 税率。

数据来源

国家财政部、税务总局住房契税优惠政策，江苏省契税执行口径，连云港税务部门公开办税指引

免责声明

本文内容仅作为连云港二套房契税计算知识参考，不构成税务办理建议，契税政策、套数认定口径可能随政策调整，最终以连云港税务办税窗口、不动产交易中心最新正式文件与系统核定结果为准。