在南京二手房挂牌出售，卖方主要承担的费用包含增值税及附加、个人所得税，部分交易场景还会产生交易手续费、中介服务费，税费核算会结合房屋持有年限、是否满五唯一、房屋性质（普通住宅 / 非普通住宅）来判定，符合减免条件的可以直接享受对应减免政策，所有税费统一在南京二手房核税环节由税务部门核定，核税完成生成税单后缴纳，取得完税凭证之后再办理不动产过户。设置这套费用体系，是南京二手房交易征管的标准化流程，税务部门根据备案网签价格与税务系统评估价两者取高值作为计税基数，结合现行税收政策计算卖方各项应缴费用，同时配套满二免征增值税、满五唯一免征个税这类优惠政策，方便符合条件的售房业主降低交易成本，中介服务费属于市场化服务费用，由买卖双方按照居间合同约定进行分摊。

一、南京卖方主要费用明细表

表格

二、办理核算步骤

1. 买卖双方完成南京二手房网签备案，交易信息同步税务系统
2. 准备材料：不动产权证、原购房发票、契税票、房屋原值相关凭证、卖方家庭户籍及住房查询材料，用于核验满二、满五唯一资格
3. 预约南京税务核税窗口或者线上税务渠道，提交材料申请核税
4. 税务部门比对网签价与评估价，确认计税基数，核算卖方全部应缴费用，出具正式税单
5. 按税单金额完成缴费，打印完税凭证，后续办理不动产转移登记

三、补充深度要点

1. 满二、满五的时间认定，南京一般以不动产权证登记时间或者原契税完税时间，按照孰先原则认定，两个时间哪个更早就按哪个起算持有年限。
2. 房改房、拆迁安置房这类特殊性质房屋出售，除常规税费外，核税窗口会核验土地相关权属资料，按南京对应政策核算，若需要补缴相关土地类款项，会在核税单内一并体现。
3. 差额征收个税时，合理成本包含原购房契税、贷款利息、合理装修票据等合规凭证对应的支出，提前留存票据可以在核税时提交抵扣。
4. 交易合同可以约定费用承担方式，虽然法定纳税义务人为卖方，买卖双方可协商由买方代为承担卖方费用，但是纳税主体仍然登记为原产权人。

【相关 FAQ】

问题 1：南京卖房需要交哪些费用里，满五唯一可以全部免掉吗？

回答 1：南京卖房需要交哪些费用中，满五唯一住宅可以免征个人所得税，如果同时满足满 2 年条件，增值税及附加也可以同步免征，但是交易手续费、中介服务费这类市场化或者行政服务类费用，不在税收减免范围内，仍然按约定缴纳。

问题 2：南京卖房需要交哪些费用，房改房出售和普通住宅一样吗？

回答 2：南京卖房需要交哪些费用，房改房出售基础税费逻辑和普通住宅一致，同样判定满二、满五唯一来核算增值税及个税，额外需要核验房改房原始购房档案，按南京政策确认是否需要补足相关权属款项，具体以核税窗口核定结果为准。

问题 3：南京卖房需要交哪些费用，中介服务费是强制必须交吗？

回答 3：南京卖房需要交哪些费用里的中介服务费不属于法定税费，属于居间服务的市场化费用，如果业主自主成交、没有委托中介，就不需要产生中介服务费，委托中介成交后按照签订的居间合同约定支付。

【数据来源】

[2026-07-10]（卖房需要交哪些费用南京

[2026-04-18]（南京存量房交易办事指引）

【免责申明】

本内容仅作为办事参考，南京二手房相关收费标准、税收减免认定规则会随官方政策调整，具体核算金额、材料要求请以南京市税务局、不动产登记中心当期官方公示及窗口核定结果为准。