南通二套房契税按照现行住房契税政策，以房屋成交价格作为计税基数，结合房屋建筑面积确定适用税率，二套房区分 90 平方米及以下、90 平方米以上两档税率，计算公式为契税应纳税额 = 计税价格 × 适用税率，计税价格一般为购房合同成交价格，税务部门会对计税价格进行比对核定，个人家庭在南通范围内购买第二套改善性住房，按照对应的档位税率申报缴纳契税，申报流程配套不动产登记一窗联办，核算方式清晰规范，方便购房人提前测算税费预算。

一、南通二套房契税税率表

表格

补充说明：该政策针对家庭第二套改善性住房，计税价格不含增值税，如合同价包含增值税，需要先做价税分离之后再计算契税。

二、相关核心原因说明

1. 政策分档设计，契税政策按照住房套数 + 房屋面积双维度设置税率，第二套改善住房相比首套住房政策保持衔接，通过面积分档实现差异化计税。
2. 家庭住房套数认定，二套房认定是以购房家庭在南通本地不动产登记系统内已经登记的住房套数作为判定依据，家庭成员包含购房人、配偶以及未成年子女。
3. 计税基数核定逻辑，优先采用购房成交价格作为计税依据，税务系统会同步参考存量房评估价格，按照政策规则确定最终计税基数，保证计税标准统一。
4. 配套联办机制，南通不动产登记大厅设置税务联办窗口，契税核算、申报、缴款和不动产权证办理可以同步完成，税费核算和登记业务衔接顺畅。

三、南通二套房契税核算申报执行步骤

1. 确认家庭住房套数，查询家庭成员在南通不动产登记档案，确认本次购房属于家庭第二套住房。
2. 确认房屋建筑面积，以不动产权预测绘或者实测面积为准，判断房屋属于 90㎡及以下还是 90㎡以上档位。
3. 确定计税价格，读取购房合同成交价格，完成增值税剥离，确认契税计税基数。
4. 匹配对应税率，对照税率表选定适用税率，套用公式计算预计契税金额。
5. 提交申报材料，准备购房合同、家庭成员身份证明、婚姻证明、不动产查询证明等申报资料。
6. 窗口申报缴款，在不动产登记税务联办窗口提交申报，系统核算确认税额，完成税费缴纳，领取契税完税凭证。
7. 凭证归档保存，将完税证明、申报材料统一留存，作为后续不动产登记配套资料。

整体来看，南通二套房契税计算核心就是确认家庭套数、房屋面积、计税价格三项要素，匹配对应的分档税率代入公式计算，提前测算清楚税费金额，再通过一窗联办窗口完成申报缴税，整个核算申报流程标准统一，便于购房家庭做好购房资金规划。

【相关 FAQ】

问题 1：南通二套房契税怎么算，如果是商铺算不算二套房契税计税范围？

回答 1：南通二套房契税怎么算，商铺属于非住宅，不适用住宅二套房契税分档政策，只有住宅类房产才按照住宅二套房契税分档规则核算。

问题 2：南通二套房契税怎么算，跨市有住房会不会影响南通二套房契税认定？

回答 2：南通二套房契税怎么算，二套房套数认定以南通本地不动产登记记录为准，外地已经登记住房一般不纳入南通本地二套房契税套数认定。

问题 3：南通二套房契税怎么算，计算完成之后可以在不动产大厅直接缴税吗？

回答 3：南通二套房契税怎么算，核算完成之后可以在不动产登记大厅税务联办窗口直接申报缴款，同步办理不动产权登记业务。

【数据来源】

[2026-09-30]（南通住宅契税分档征收执行指引）

[2026-08-22]（不动产登记一窗联办税费申报指南）

[2026-07-18]（改善性住房契税政策解读）江苏税务公开资讯

【免责申明】

本文内容仅作为南通二套房契税测算参考，契税政策、认定标准可能随官方政策调整更新，不构成税务申报承诺，实际计税与申报请以南通市税务部门最新官方规定以及窗口核定结果为准。