契税的计算核心公式为 契税应纳税额＝计税依据 × 适用税率，计税依据一般为房屋权属转移合同确定的成交价格，也就是不含增值税的购房总价款，适用税率会根据房屋套数、房屋面积、住宅性质进行分档确定，办理不动产登记之前需要完成契税申报缴纳，准确掌握契税的计算方法，可以提前核算购房税费，做好购房预算规划，计算的时候要区分首套、二套住房的税率档位，同时确认计税基数是否已经剔除增值税部分，避免核算出现偏差。

契税计税基础说明

契税属于不动产产权转移环节征收的税种，当个人购买土地、房屋权属发生转移时进行征收，计税依据优先采用成交价格，如果是交换房屋，一般按照交换价格差额作为计税依据，成交价格包含全部应付价款，不包含增值税，所以实操计算时，需要把含税购房总价换算成不含税价格再乘以对应税率。

✅ 现行住宅契税分档税率要点

• 首套住房：面积 90㎡及以下，税率 1%；面积 90㎡以上，税率 1.5%
• 第二套住房：面积 90㎡及以下，税率 1%；面积 90㎡以上，税率 2%
• 第三套及以上住房、非住宅类房产，按当地规定税率执行，通常为 3%

契税计算实操步骤

1. 确认房产属性，判定属于住宅还是非住宅，同时认定家庭购房套数
2. 获取购房合同成交总价，完成增值税剥离，算出不含税计税价格
3. 对照分档税率表，匹配对应的适用税率
4. 代入公式：应纳税额 = 不含税计税价格 × 适用税率
5. 核算完成之后，在税务申报渠道提交申报，完成税款缴纳，获取契税完税凭证

契税计算示例对照表

表格

整体来看，契税的计算方法逻辑清晰，核心就是确定计税价格与匹配对应税率，家庭套数认定、房屋面积、房产性质是影响税率档位的关键要素，申报前可以提前按照公式测算，熟悉计税规则，顺利完成契税申报缴税业务。

【相关 FAQ】

问题 1：契税的计算方法是怎样的，计税价格是按合同含税总价吗？

回答 1：契税的计算方法是应纳税额等于计税依据乘以适用税率，计税价格优先使用不含增值税的成交价格，不是直接按照合同含税总价计算，申报时税务系统会自动完成价税分离。

问题 2：契税的计算方法是怎样的，房屋交换怎么计算契税？

回答 2：契税的计算方法针对房屋交换场景，是以交换价格差额作为计税依据，再乘以对应适用税率，交换价格相等时，计税差额为零。

问题 3：契税的计算方法是怎样的，家庭套数怎么认定？

回答 3：契税的计算方法里面的家庭套数认定，是以购房家庭在所在购房地不动产登记系统内已登记住宅套数为准，套数直接决定可以适用哪一档优惠税率。

问题 4：契税的计算方法是怎样的，商铺适用优惠税率吗？

回答 4：契税的计算方法针对商铺这类非住宅房产，不适用住宅首套二套优惠档位，一般按照非住宅对应的法定税率计算契税。

【数据来源】

[2026-09-25]（契税计税方法与分档税率解读）

[2026-08-18]（不动产交易契税申报计算指引）

【免责申明】

本文内容仅作为契税的计算方法相关信息参考，具体税率、套数认定、计税口径以税务机关最新官方政策为准，申报缴税请以税务窗口或者电子税务系统核算结果为准。