契税缴纳的时候，计税价格是不含增值税的成交价格，也就是计算契税基数需要把成交价款里面包含的增值税进行剔除，按照不含增值税金额作为契税计税依据，再乘以对应契税税率算出应纳契税金额。这项规则是契税计税的核心口径，不管是新建商品房交易，还是存量二手房交易，只要成交价款里面包含增值税，计税基数都执行价税分离的计算方式，这样可以避免同一笔交易价款里面增值税部分重复计入契税计税基数，实现税种计税口径规范统一。日常大家看到的房屋挂牌总价、网签合同总价，很多都是含税总价，在税务窗口申报契税的时候，系统会自动完成价税分离换算，也可以自行按照公式提前测算，公式就是：不含增值税计税价格＝含税成交总价 ÷（1＋适用增值税征收率或税率），之后契税应纳税额＝不含增值税计税价格 × 契税适用税率。不同交易场景对应的增值税税率、征收率不一样，新房开发商销售适用增值税税率，二手房个人转让住房适用对应的增值税征收率，在换算的时候要匹配对应场景的增值税口径。

不同交易场景计税口径对照表

表格

契税申报测算办理步骤

第一步 获取含税成交总价

确认网签合同上面记载的房屋成交总价款，这个总价一般是包含增值税的含税价格，同时确认房屋交易对应的增值税适用税率或者征收率。

第二步 完成价税分离换算

代入换算公式，用含税成交总价除以（1 + 增值税税率 / 征收率），算出不含增值税的计税价格，这一步就是契税计税基数。

第三步 确认适用契税税率

对照本地契税政策，根据房屋套数、房屋面积、房屋性质，确认本次交易适用的契税优惠税率或者法定税率。

第四步 计算契税应纳税额

用不含增值税计税价格乘以契税税率，得出本次需要申报缴纳的契税金额。

第五步 税务窗口申报缴税

携带网签合同、身份证明等材料到税务申报窗口，系统自动校验价税分离结果，确认金额之后完成契税缴纳，取得完税凭证。

补充测算要点

1. 如果交易属于免征增值税情形，本次交易没有增值税，就不需要做扣除换算，直接以成交价格作为契税计税依据。
2. 当申报成交价格明显偏低，税务机关按照规定核定计税价格时，核定价格同样按照不含增值税口径确定契税计税基数。
3. 契税优惠政策是单独针对税率进行减免，价税分离的计税基数规则和契税优惠政策可以同步适用。

【相关 FAQ】

问题 1：契税缴纳要扣除增值税吗，新房网签总价是否需要价税分离

回答 1：契税缴纳要扣除增值税，新房网签含税总价在申报契税的时候需要做价税分离，使用剔除增值税之后的不含税价格作为契税计税基数。

问题 2：契税缴纳要扣除增值税吗，二手房免征增值税的时候还需要扣除吗

回答 2：契税缴纳要扣除增值税的前提是交易存在增值税，二手房如果属于免征增值税情形，交易无增值税，不需要做扣除换算，直接按成交价格作为计税依据。

问题 3：契税缴纳要扣除增值税吗，税务核定价格也要剔除增值税吗

回答 3：契税缴纳要扣除增值税，税务机关核定的计税价格同样按照不含增值税口径确认，依然执行价税分离的计税规则。

问题 4：契税缴纳要扣除增值税吗，这个换算会影响契税优惠税率吗

回答 4：契税缴纳要扣除增值税只是调整计税基数，契税优惠税率按照房屋套数面积政策单独认定，价税分离操作不会改变本次交易适用的契税优惠税率。

【数据来源】

[2026-07-20]（契税计税依据不含增值税政策解读）

[2026-04-11]（契税法配套计税口径业务指引）

[2026-01-15]（存量房交易契税申报价税分离操作规范）省级税务局公开办税指引

【免责申明】

本文为契税计税价税分离通用测算指引，各地增值税适用口径、契税优惠税率、核定计税价格执行细则存在地区差异，最终契税计税金额以税务机关申报系统核算、窗口确认结果为准，本文不替代税务机关正式征税认定。