计算三套房子的契税，也就是购买家庭第三套及以上住房时，按照契税政策，不再享受首套、二套住房的优惠税率，统一适用非优惠档税率，契税核心计算公式是契税应纳税额 = 计税价格 × 适用税率，计税价格一般是房屋交易的不含增值税成交价格，如果税务系统有核定最低计税价格，会按照孰高原则确定计税基数，第三套住房不区分房屋面积大小，不再按照 90 平方米上下拆分优惠税率，各地执行的法定税率区间为 3%-5%，由省级人民政府确定本地正式执行税率，在办理不动产过户缴税环节，税务窗口会核验家庭住房套数，确认属于第三套住房之后，套用对应税率核算三套房子的契税，同时还要区分住宅性质，商业性质房产本身就不适用住宅优惠契税政策，和住宅第三套的判定逻辑不一样。

一、核心计算公式

契税应纳税额 = 计税价格 × 适用税率

计税价格：不含增值税的房屋成交价格，若申报价格低于税务核定最低计税价，则按核定最低计税价格作为计税基数

家庭套数认定：以购房家庭（购房人 + 配偶 + 未成年子女）在购房所在行政区域内已登记在册的住房套数作为认定依据

二、三套住房契税和首套二套税率对比表

表格

三、详细计算步骤

1. 确认家庭购房资格与套数 以家庭为单位，查询本行政区域内已经完成不动产登记的住宅套数，确认本次新购住房属于家庭第三套住宅，成年子女独立家庭单独计算套数。
2. 确定计税价格 获取房屋买卖合同成交总价，剔除增值税，得到不含增值税计税基数，比对税务部门最低计税价格，取两者较高值作为最终计税价格。
3. 查询本省执行税率 查阅本省契税实施规定，确认第三套住宅正式执行税率，多数省份住宅第三套执行 3% 税率。
4. 代入公式核算 计税价格 × 第三套适用税率，算出三套房子的契税应纳税额。
5. 缴税办理 在不动产一窗联办窗口提交材料，税务系统复核套数与计税基数，完成契税缴纳，取得契税完税凭证，作为后续不动产登记必备材料。

四、计算示例

示例：家庭在本市已有 2 套住宅，新购第三套住宅，成交总价 200 万元（含增值税），换算不含增值税计税价约 183.49 万元，本地第三套住宅契税税率为 3%

三套房子的契税 = 183.49 万 × 3% = 5.5047 万元

五、补充实操要点

✅ 套数认定一般是购房所在市的行政区域内住宅，跨市房产部分地区不计入本地套数认定，以当地税务口径为准

✅ 拆迁安置房、房改房、继承所得住宅，大部分地区会计入家庭住房套数

✅ 如果是赠与取得第三套住宅，同样按照第三套住房契税政策计算三套房子的契税

✅ 契税优惠只针对住宅，公寓、商铺等非住宅，无论第几套，统一适用非住宅契税税率，不参与住宅套数优惠判定

✅ 夫妻更名、法定继承属于契税减免情形，不属于这套三套房子的契税计算范畴

计算三套房子的契税，重点是先完成家庭住房套数认定，确定不再享受首套二套优惠税率，取得不含增值税计税价格，再乘以本省确定的第三套住宅适用税率，就可以得出应缴契税金额，办理过户缴税的时候，税务部门会再次核验套数，最终以税务窗口核算结果为准。

【相关 FAQ】

问题 1：跨城市的房子，计算三套房子的契税的时候会计入套数吗？

回答 1：计算三套房子的契税时，多数城市只认定本市行政区域内的住宅套数，外地已经登记的住宅一般不计入本地计算三套房子的契税的套数判定，具体以当地税务部门口径为准。

问题 2：继承得来的住宅，计算三套房子的契税的时候算套数吗？

回答 2：继承所得住宅在计算三套房子的契税时，多数地区会计入家庭住房套数，后续再购房核算三套房子的契税，会把这套继承房产纳入套数统计。

问题 3：第三套住宅计算三套房子的契税，还会按 90 平米分档优惠吗？

回答 3：第三套住宅计算三套房子的契税，不再按照 90 平方米进行分档优惠，无论面积大小，统一适用本省确定的三套及以上住宅税率核算三套房子的契税。

【数据来源】

[2025-08-26]（住房契税优惠政策解读）

[2025-06-15]（第三套住房契税征收办事指引）地方税务局公开公告

[2024-10-18]（契税计税价格与套数认定说明）省级契税实施办法公开文件

【免责申明】

本文内容仅作为如何计算三套房子的契税通用参考指引，各地住房套数认定口径、最低计税价格、执行税率存在地域差异，最终应缴契税以税务机关窗口核算结果为准，本文不构成税务申报、房产交易的专业承诺。