北京买房首付比例主要是按照家庭住房套数、贷款类型（商业贷款或者公积金贷款）、房屋性质来综合确定，首套住房和二套住房执行不同的最低首付标准，同时区分普通住宅与非普通住宅，公积金贷款和商业贷款各自有独立的首付规则，银行会结合购房人征信、收入、还款能力做综合评估，在政策最低首付基础上确定最终执行比例，这套规则是配合住房信贷政策制定，目的是清晰区分首套刚需与改善购房的信贷支持标准，让购房者提前测算自有资金准备额度，也方便银行审批按揭贷款的时候统一执行认定口径，在办理贷款申请环节，银行会先核查家庭名下北京住房套数、过往贷款记录，再匹配对应的首付下限，之后结合房屋评估价与网签价择优取低作为贷款基数，最终核算需要准备的首付金额。

一、商业贷款首付比例核心规则

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补充要点：贷款基数是网签价与银行评估价两者当中数值更低的那一个，首付 = 房屋计税基数 - 可贷款金额，不是单纯按照成交总价直接乘以比例。

二、公积金贷款首付比例核心规则

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补充要点：公积金贷款除首付比例之外，还会受到个人公积金贷款最高额度限制，即便首付达标，如果公积金可贷额度不足，差额部分需要自行补足。

三、套数与贷款记录认定要点

• 认定单位：以家庭为单位，包含购房人、配偶以及未成年子女
• 核查内容：北京本地不动产登记住房套数 + 全国范围内住房按揭贷款记录
• 首套认定：北京无房，同时没有住房按揭贷款记录
• 二套认定：北京名下已有一套住宅，或者存在住房按揭贷款记录，再次购房按二套信贷标准执行
• 全款购房之后，再申请贷款，银行依旧会参考历史住房贷款记录进行认定

四、办理确定首付比例完整步骤

1. 提前自查，确认家庭北京名下住宅套数，查询历史住房贷款记录
2. 确认本次贷款选择商业贷款、公积金贷款，或者组合贷
3. 确认标的房屋属于普通住宅还是非普通住宅
4. 向银行预审，银行完成资质初核，确定适用的最低首付比例
5. 委托评估机构出具房屋评估报告，对比网签价，确定贷款计算基数
6. 按照公式计算贷款上限，核算需要准备的首付资金
7. 签订购房合同，提交正式贷款审批，审批通过后按要求支付首付款

五、其他补充说明

• 组合贷是商业贷款 + 公积金贷款，两部分分别遵循各自对应的首付认定标准
• 银行可以在政策最低首付比例之上，根据申请人资质情况，提高执行首付比例
• 非住宅商办类房产，不适用住宅这套首套二套首付信贷政策，执行单独的商办信贷标准

【相关 FAQ】

问题 1：北京买房首付比例确定的时候，普通住宅和非普通住宅有区别吗？

回答 1：有区别，商业贷款二套场景下，北京买房首付比例普通住宅和非普通住宅最低要求不一样，非普通住宅二套最低首付比例会高于普通住宅。

问题 2：北京买房首付比例是按成交总价直接计算吗？

回答 2：不是，北京买房首付比例核算的时候，是取网签价和评估价两者较低值作为基数，不是直接按照成交总价乘以首付比例。

问题 3：公积金贷款和商贷，北京买房首付比例标准是一样的吗？

回答 3：不完全一样，首套场景两者最低首付比例一致，二套场景下公积金贷款二套统一最低 20%，商贷二套要区分普通与非普通住宅。

问题 4：已经全款买过房，现在贷款买房，北京买房首付比例按首套还是二套？

回答 4：需要同时核查北京名下现有住房套数和历史贷款记录，如果北京无房并且没有历史住房贷款记录，北京买房首付比例可以按首套标准认定。

【数据来源】

[2024-10-08]（北京个人住房信贷首付比例政策通知）

[2024-06-15]（北京住房公积金贷款首付政策解读）

[2023-11-20]（北京房贷资格与首付认定办理指引）

【免责申明】

本内容仅作为政策信息参考，信贷政策如后续官方调整，请以央行、北京公积金中心、贷款银行最新正式公告以及银行审批结果为准，不构成任何购房贷款决策依据。