大连一手房也就是新建商品房，契税计算公式统一是契税应纳税额＝不含增值税的计税价格 × 适用税率，执行国家个人住房契税优惠政策，按照家庭套数、房屋建筑面积分档确定税率，首套房 90 平方米及以下税率 1%，首套房 90 平方米以上税率 1.5%，二套房 90 平方米及以下税率 2%，二套房 90 平方米以上税率 3%，非住宅性质的一手房不适用住宅分档优惠，统一按法定 3% 征收，计税基数优先采用网签备案的不含增值税成交价格，如果网签价格明显偏低无合理理由，税务部门会使用核定计税价格作为计税基数，家庭套数认定以购房家庭夫妻双方加上未成年子女在大连本市范围内住房套数为准，新房办理不动产登记之前完成契税申报缴纳。

设置分档优惠税率，是国家房地产交易环节契税优惠政策，针对家庭首套、二套改善型住宅做差异化税率设计，中小面积住宅享受更低税率，大户型住宅税率相应提高，一手新房是开发商新建项目，网签合同价格是主要计税依据，和二手房相比不需要核验历史成交，但是同样要区分住宅与非住宅，套数认定规则保持一致，套数判定结果直接决定适用哪一档契税税率。

一、大连一手房契税税率对照表

表格

二、完整计算操作步骤

1. 第一步：确认家庭套数，核查家庭成员在大连名下现有住宅，确认本次一手房属于首套还是二套。
2. 第二步：确认房屋属性，核验是住宅还是公寓商铺等非住宅，非住宅直接锁定 3% 税率。
3. 第三步：确认房屋面积，核对预测绘 / 实测建筑面积，判断是否超过 90㎡，锁定对应税率档位。
4. 第四步：提取不含增值税计税价，从新房网签合同拆分增值税，取得不含增值税计税基数。
5. 第五步：代入公式计算，不含增值税计税价格 × 对应税率，得出契税应缴金额。
6. 第六步：申报缴纳，在不动产登记环节，通过税务窗口或者线上税务渠道申报缴纳契税。

三、计算示例

案例 1：大连一手房，家庭首套，建面 88㎡，不含增值税网签总价 120 万元

适用税率 1%，契税 = 1200000 × 1% = 12000 元

案例 2：大连一手房，家庭首套，建面 115㎡，不含增值税网签总价 160 万元

适用税率 1.5%，契税 = 1600000 × 1.5% = 24000 元

案例 3：大连一手房，家庭二套，建面 95㎡，不含增值税网签总价 160 万元

适用税率 3%，契税 = 1600000 × 3% = 48000 元

四、关键实操要点

• 计税价格是剥离增值税之后的金额，不能直接用含税网签总价计算契税。
• 家庭认定包含夫妻双方和未成年子女，成年子女独立家庭，套数单独核算。
• 一手新房、未来办理不动产权证时申报契税，缴税完成之后才能继续办证流程。
• 开发商代办契税，也是按照这套分档税率规则核算，购房者可以自行核对计算结果。

【相关 FAQ】

问题 1：大连一手房契税怎么计算，开发商代办的时候会按分档税率核算吗？

回答 1：大连一手房契税怎么计算，开发商代办契税同样执行首套二套分档税率，按照不含增值税计税价格乘以对应税率核算，购房者可以对照表格自行复核计算结果。

问题 2：大连一手房契税怎么计算，还没下证之前之前名下老房子卖掉，套数会变更吗？

回答 2：大连一手房契税怎么计算，套数以契税申报缴税时点家庭在大连现存住房套数判定，如果原有住房已经完成过户，申报时名下无房，就可以按照首套房契税税率计算。

问题 3：大连一手房契税怎么计算，商业公寓一手房也可以享受分档优惠吗？

回答 3：大连一手房契税怎么计算，商业公寓属于非住宅，不能享受住宅首套二套分档优惠，统一按照 3% 税率计算契税。

问题 4：大连一手房契税怎么计算，网签价偏低税务核定价之后怎么重新算？

回答 4：大连一手房契税怎么计算，如果税务启动核定价，就以税务核定不含增值税价格作为新计税基数，继续套用对应的首套或者二套分档税率，重新计算契税应纳税额。

【数据来源】

[2025-09-12]（关于调整房地产交易环节契税优惠政策通知解读）

[2025-07-08]（大连新建商品房契税申报办事指引）

[2025-03-19]（不动产登记契税申报公开指引）

【免责申明】

本文内容仅作为契税计算科普参考，契税政策、套数认定、计税口径会随官方文件调整，最终以大连市税务部门窗口、官方系统核定结果为准，不构成办税、购房决策的正式税务意见。