房产税现行主要分为从价计征与从租计征两种核心计算方法，从价计征是按照房产原值扣除规定比例之后的余值作为计税基数来计算税款，从租计征是以房产对外出租取得的租金收入作为计税基数来计算税款，两种计税方式适用场景不一样，企业自有自用房产通常选用从价计征，房产用于出租取得租金收益时选用从租计征，计算时需要匹配对应的税率、扣除比例，准确代入公式核算应缴税额。设置两类不同房产税计算方法，是为了区分房产自用和出租两种使用状态，匹配不同收益形态，让计税基数贴合房产实际使用情况，方便纳税人按照自身房产使用状态选择对应的计税口径，统一核算申报。

一、从价计征计算方法

计税原理：以房产账面原值，减除省级政府规定的减除比例之后，得到房产余值，再乘以年税率，计算全年房产税应纳税额。

计算公式：年应纳税额 = 房产原值 ×（1 - 减除比例）× 1.2%

• 减除比例由各省、自治区、直辖市人民政府确定，常规区间为 10%～30%
• 房产原值包含房屋本体造价，以及与房屋不可分割的附属设备，比如给排水、采暖、中央空调等配套设施价值
• 按年计算，可按当地税务机关要求分期申报缴纳

二、从租计征计算方法

计税原理：以房产出租取得的全部租金收入作为计税依据，适用比例税率核算房产税。

计算公式：应纳税额 = 租金收入 × 12%

• 计税基数为不含增值税的租金收入
• 个人出租住房，按照现行优惠口径，适用 4% 优惠税率，计算公式：应纳税额 = 租金收入 ×4%
• 按租金所属期核算，一般随租金收取周期申报

三、两种计税方法对比表

表格

四、计算实操要点

1. 同一套房产，不能同时叠加使用两种房产税计算方法，自用阶段按从价计征，转为出租之后，出租期间切换为从租计征。
2. 房产原值发生改扩建、新增附属设施，需要同步更新房产原值，重新调整从价计征的核算基数。
3. 租金如果是按年、按季预收，需要按照对应的租金所属期，使用对应的房产税计算方法核算税款。

按照房产实际使用状态，匹配对应的计税口径，正确套用房产税计算公式，准确核算计税基数与税率，就可以完成房产税应纳税额的计算，顺利完成纳税申报。

【相关 FAQ】

问题 1：从价计征房产税的减除比例全国统一吗？

回答 1：从价计征房产税的减除比例并不是全国统一，由各省级人民政府自行确定，使用房产税计算方法时，需要查阅本省规定的减除比例代入公式计算。

问题 2：个人出租住房使用哪一种房产税计算方法？

回答 2：个人出租住房适用从租计征的房产税计算方法，享受 4% 优惠税率，以不含增值税租金收入乘以优惠税率核算房产税。

问题 3：一套房产一部分自用一部分出租，房产税计算方法怎么选择？

回答 3：一套房产一部分自用一部分出租，自用部分使用从价计征房产税计算方法，出租部分使用从租计征房产税计算方法，分开核算应纳税额。

【数据来源】

[2026-08-12]（房产税计税规则官方解读）国家税务总局公开栏目

[2026-06-18]（房产税计算申报业务指引）

[2026-04-22]（房产税计税依据说明）

【免责申明】

本文内容仅作为房产税计算方法的参考讲解，各地税收政策、优惠口径可能存在调整，正式申报核算请以主管税务机关最新规定为准，本文不替代税务专业意见，不构成纳税申报承诺。