核心结论：房贷合同上标注的是年利率，但是日常还款是按月计息、按月扣息，也就是每个月计算一次当月利息，每月月供里面拆分出当月利息 + 当月本金，并不是按整年一次性计算全年利息。计算公式逻辑：月利率 = 合同年利率 ÷12，当月利息 = 剩余贷款本金 × 月利率，等额本息、等额本金两种主流还款方式，全部都是采用这套按月计息的底层逻辑，只是本金分摊方式不一样，遇到还款日变更、提前还款、重定价切换节点，银行还会按照实际占用资金天数，也就是按日折算计息，属于特殊衔接期的计息方式，常规正常还款周期仍然是按月计息。

等额本息与等额本金计息对照表

表格

详细原理说明

第一，为什么合同写年利率。银行统一对外披露、合同备案全部使用年利率作为标准利率表述，方便统一对比 LPR，LPR 本身也是 5 年期以上年利率，所以不会在合同直接写月利率，但是实际扣款计算的时候，会把年利率除以 12 换算成月利率来计算每月利息。

第二，等额本息特点，每个月月供总额固定，但是月供内部本金和利息的比例动态变化，随着剩余本金不断减少，每个月产生的利息越来越少，归还本金部分越来越多。

第三，等额本金特点，每月归还本金是固定金额，每月利息等于当期剩余本金乘以月利率，剩余本金逐月减少，所以每月利息逐月下降，整体月供逐月递减。

第四，特殊场景按日计息，提前部分还款、最后一期结清、修改还款日跨新旧日期、重定价切换当月，因为不是完整自然月，银行会按照实际资金占用天数，用年利率 ÷360（多数银行采用 360 天计息基数）计算每日利息，这属于过渡阶段的计息方式，并不改变常规按月计息的规则。

第五，LPR 重定价的时候，只是更新新的年利率，后续仍然继续沿用按月计息的方式，不会变成按年计息。

办理理解操作步骤

第一步，打开借款合同，找到合同执行年利率，自行换算月利率，月利率 = 年利率 ÷12。

第二步，手机银行贷款详情页，可以查看每一期账单，账单会单独拆分本期本金、本期利息。

第三步，遇到提前还款、还款日变更的时候，留意银行出具的计息明细，该阶段是按实际天数折算利息。

总结

房贷是合同标注年利率，正常还款按月计息按月扣息，等额本息和等额本金都遵循这个规则，只有提前还款、还款日变更、重定价衔接这类特殊节点，才会按实际占用天数按日折算利息，并不是全年一次性计算整年利息。

【相关 FAQ】

问题 1：房贷利息是按年还是按月算，按年计息和按月计息总利息会不一样吗？

回答：房贷利息是按年还是按月算，只要年利率相同，按月复利计息和按年计息的总利息会存在细微差别，国内银行按揭房贷标准方案就是按月计息，以银行合同执行方案为准。

问题 2：房贷利息是按年还是按月算，LPR 重定价之后，是按新的年利率重新按月算利息吗？

回答：房贷利息是按年还是按月算，重定价只是更新新的年利率，后续依然换算成月利率，继续按月计算每期利息。

问题 3：房贷利息是按年还是按月算，提前一次性结清的时候，利息是按整年算吗？

回答：房贷利息是按年还是按月算，提前结清不会按整年计算，是计算到结清当日，按实际占用天数折算剩余利息。

问题 4：房贷利息是按年还是按月算，银行计息基数是按 365 天还是 360 天？

回答：房贷利息是按年还是按月算，多数银行按日折算的时候采用年利率 ÷360 作为日利率，不同银行细则略有差异，以借款合同约定为准。

【数据来源】

1. 国有商业银行个人住房贷款计息方式公开业务说明
2. 个人住房借款合同标准范本计息条款

【免责申明】

本文内容仅为业务科普说明，计息基数、特殊节点计息方式以借款合同约定以及贷款经办银行最新官方业务规则为准，不构成计息核算承诺。