房屋贷款也就是个人住房按揭贷款，整体流程是：选定房屋→准备贷款资料→银行预审与征信查询→签署贷款申请→房产评估→银行正式审批→网签与缴税过户→办理抵押登记→银行放款→按月还本付息，分为新房按揭和二手房按揭，二手房会多一步过户、原抵押相关环节，如果是带押过户，就可以不用卖方单独赎楼，贷款核心审批重点是借款人征信、收入流水、负债收入比、购房资格、房屋评估价值。

新房与二手房贷款流程对照表

表格

深度细则说明

前期准备阶段

借款人提前准备身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、近半年银行流水、征信报告、首付款凭证，同时确认自身购房资格，核算首付比例，根据家庭名下住房套数，确定对应的首付比例、贷款利率政策，提前自查征信，确认负债情况，避免审批阶段出现问题。

银行审批核心逻辑

银行取得借款人征信查询授权之后，调取征信报告，核验征信记录、查询次数、负债，结合收入流水测算月供占收入比例，也就是负债收入比，同时核验房屋是否符合贷款要求，房屋评估价决定最高可贷额度，贷款成数 = 可贷金额 / 房屋核定价值，审批通过之后，银行出具贷款审批通过通知书。

过户与抵押登记环节

二手房贷款，审批通过之后，办理存量房网签、税务申报缴税，完成不动产权转移过户，新证出来之后，到不动产登记中心办理抵押权设立登记，银行拿到他项权利相关登记材料之后，安排放款；新房是和开发商网签备案，办理预抵押登记，满足放款条件后银行放款给开发商。

放款之后还款阶段

贷款放款成功，贷款合同生效，按照贷款合同约定的还款日、还款方式（等额本息 / 等额本金），每月按时存入还款资金，银行自动扣款，后续可以根据自身情况，申请提前还款，提前还款需要看贷款合同是否有最低还款年限、违约金相关约定。

完整办理步骤

1. 确定房源，签订认购协议 / 二手房买卖合同，支付首付款。
2. 准备全套贷款申请资料，向银行提交贷款申请，签署征信查询授权。
3. 银行受理，二手房安排房产评估，开展贷前审核。
4. 银行内部审批，出具贷款审批结果。
5. 办理网签备案，二手房同步办理缴税、产权过户。
6. 办理抵押登记（新房办理预抵押）。
7. 银行完成放款，新房放款至开发商，二手房一般放款至资金监管账户，再划转卖方。
8. 进入月供还款阶段，按期还款，后续可按需办理提前还款。

办理房屋贷款，提前把收入流水、征信准备到位，提前确认首付比例与利率政策，可以大幅缩短审批周期，二手房要注意审批和过户的先后顺序，一般是审批通过之后再过户。

【相关 FAQ】

问题 1：房屋贷款流程是怎么样的，是先过户还是先贷款审批？

回答 1：房屋贷款流程是怎么样的，二手房按揭一般是先提交贷款申请，银行审批通过之后，再办理网签过户，不建议先过户再申请贷款。

问题 2：房屋贷款流程是怎么样的，审批通过之后多久放款？

回答 1：房屋贷款流程是怎么样的，审批通过之后，需要完成抵押登记，银行拿到抵押登记材料之后安排放款，具体时效受不动产登记、银行排期影响。

问题 3：房屋贷款流程是怎么样的，等额本息和等额本金是什么？

回答 1：房屋贷款流程是怎么样的，两种是贷款还款方式，等额本息每月月供金额固定，等额本金每月本金固定、月供逐月递减，签约贷款的时候可以选择。

问题 4：房屋贷款流程是怎么样的，组合贷流程和纯商贷一样吗？

回答 1：房屋贷款流程是怎么样的，组合贷是商贷 + 公积金贷款同时审批，需要公积金中心和银行双重审核，整体审批周期会比纯商贷更长。

【数据来源】

[2026-10-24]（个人住房按揭贷款业务指引）商业银行信贷业务专栏

[2026-09-20]（二手房按揭贷款网签抵押放款流程说明）

[2026-08-12]（住房组合贷款办理政策解读）

【免责申明】

本内容仅作为房屋贷款流程相关知识参考，各地银行审批标准、公积金组合贷政策存在差异，不构成办理决策建议，正式办理请以贷款银行以及公积金中心最新官方规定为准。