计算首套房的房屋契税，核心公式是首套房房屋契税 = 计税依据 × 适用税率，计税依据一般为房屋成交价格，也就是不含增值税的购房总价款，税率按照首套房建筑面积划分档位，90 平方米及以下统一适用 1% 税率，90 平方米以上适用 1.5% 税率，办理缴税的时候以不动产登记部门、税务窗口确认的计税价格作为核算基础，整套计算逻辑清晰，提前掌握公式和分档税率，就可以提前测算出需要缴纳的首套房房屋契税金额。这套计算规则是税务部门针对家庭首套住房出台的优惠计税标准，目的是落实首套住房优惠政策，统一核算口径，让购房者提前知晓税费成本，在签约、办理网签和缴税环节可以提前做好资金规划，方便衔接后续不动产登记流程。

首套房契税税率分档表

表格

详细计算步骤

1. 第一步，确认家庭首套住房认定资格，核验家庭名下在购房所在行政区域内住房套数，确认符合首套房优惠税率适用条件，准备好家庭购房查询证明、购房合同等基础材料。
2. 第二步，确定计税依据，区分含税总价与不含增值税价格，计税基数采用剔除增值税之后的房屋成交价款，如果税务机关有核定计税价格，优先按照税务核定价格作为计税依据。
3. 第三步，查询房屋不动产权证或者购房合同上登记的建筑面积，对照面积档位匹配对应的首套房契税适用税率。
4. 第四步，代入公式运算，把不含增值税计税价款乘以匹配好的税率，得出首套房房屋契税的测算金额。
5. 第五步，携带材料到税务办税窗口或者线上税务申报渠道完成申报，窗口复核之后，确认最终核算的首套房房屋契税金额，完成税款缴纳。

补充深度要点

• 首套房认定范围，一般是购房所在市 / 县行政区域内家庭住房套数，以不动产登记系统查询结果为准，家庭包含购房人、配偶以及未成年子女。
• 计税价格如果是二手房交易，会参考网签价与税务评估价，二者取符合政策要求的数值作为计税基数。
• 房屋附属配套，车位、储藏室如果单独计价，一般不并入首套住宅契税计税基数，随住宅一体登记的部分按当地税务口径执行。
• 新房阶段，很多楼盘宣传的房价是含增值税价格，测算的时候记得换算成不含税价，避免测算金额出现偏差。

完成资格确认、计税基数确认、税率匹配、公式计算、申报复核这整套流程之后，就可以得到准确的首套房房屋契税应缴金额，该测算方式适配新建商品房、存量二手房首套住房缴税场景，只要准确核对面积、计税价款、首套认定三项核心要素，就可以顺利完成首套房房屋契税的核算与申报。

【相关 FAQ】

问题 1：买 95 平的首套新房，如何计算首套房的房屋契税？

回答 1：计算首套房的房屋契税，因为面积大于 90 平方米，适用 1.5% 税率，用房屋不含增值税成交总价乘以 1.5%，即可算出首套房的房屋契税应缴金额。

问题 2：二手房办理过户，如何计算首套房的房屋契税？

回答 2：计算首套房的房屋契税，先确认属于家庭首套住房，再按照网签价与税务核定评估价的政策口径确定计税基数，结合房屋面积匹配 1% 或者 1.5% 税率，代入公式得到首套房的房屋契税。

问题 3：家庭名下有一套老房子卖掉之后再买房，如何计算首套房的房屋契税？

回答 3：计算首套房的房屋契税，需要先查询购房当地不动产系统，确认新购房时家庭名下无住房，认定为首套房之后，按照面积档位匹配税率，以不含增值税计税价款乘以对应税率，核算首套房的房屋契税。

【数据来源】

[2026-04-18]（首套房房屋契税计算方法解读）税务实务资讯

[2025-12-09]（首套房契税分档税率实操说明）不动产财税周刊

[2025-07-22]（新房二手房首套房契税计税基数要点）

【免责申明】

本文仅作为首套房房屋契税计算的实操参考指引，不构成税务或者法律意见，各地执行口径存在差异，最终以当地税务机关申报核定结果为准，办理前可咨询办税窗口确认政策。