确定房产税的计税依据，核心就是区分房产是自用经营类还是出租类两种场景，自用经营房产按照房产原值一次性减除规定比例之后的余值作为计税依据，出租房产按照房产取得的租金收入作为计税依据，同时还要准确识别特殊房产、附属设备、改扩建、无原值房产等特殊情形，按照税法规则完成原值归集、扣除比例确认、租金口径核定，最终锁定合规计税基数，保证房产税申报基数准确。房产税属于财产税，计税依据设计逻辑是匹配房产的实际使用收益形态，自用房产没有对外租金收益，所以采用房产余值计税，出租房产产生稳定租金收益，所以以租金收入作为计税依据，不同计税方式对应的税率、申报周期都配套对应，判定计税依据是完成房产税税源登记、纳税申报、税源变更全流程的首要环节。

一、两类基础计税依据判定规则

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二、房产原值归集标准

1. 房产原值包含房屋本身造价，同时配套不可分割的附属设施，比如采暖、消防、中央空调、电气、给排水管线、电梯等，这类附属设备需要并入房产原值参与余值计算。
2. 单独可以移动、独立于房屋之外的构筑物，比如围墙、烟囱、露天泳池、独立水塔，不计入房产原值。
3. 改扩建、装修升级增加房屋价值的，改扩建完成之后，新增部分要并入房产原值，同步更新计税余值。
4. 纳税人没有会计账面原值、原值明显不合理的，由税务机关参照同类房产核定房产原值。

三、特殊情形计税依据判定清单

✅ 融资租赁房产：由承租方按照房产余值作为计税依据缴纳房产税

✅ 投资联营房产：共担经营风险的，按房产余值计税；收取固定保底收益不承担风险的，视同出租，按租金收入计税

✅ 居民住宅配套经营用房：如果将住宅部分用于经营，按经营部分对应的房产余值确定计税依据

✅ 免租期房产：免租期间产权所有人，按照房产余值作为计税依据申报房产税

✅ 转租房产：转租取得的差价收入，不作为房产税计税依据，由产权所有人按原有规则计税

四、计税依据确认操作步骤

1. 第一步：核查房产权属与使用状态，确认房产是经营自用、对外出租，还是存在投资联营、融资租赁、免租期等特殊模式。
2. 第二步：调取会计账簿，归集完整房产原值，筛选可计入原值的附属设施，剔除独立构筑物，核对改扩建新增价值。
3. 第三步：查询所在省级人民政府公布的减除比例，计算房产余值；如果是出租模式，核对租赁合同，归集完整租金收入，确认是否包含价外等价收益。
4. 第四步：遇到原值缺失、价值明显偏低等情况，提交资料申请税务机关核定计税依据。
5. 第五步：完成计税依据登记，录入税源信息，后续房产改扩建、出租状态变更时，同步更新计税依据。

按照以上规则区分使用形态、准确归集原值、确认减除比例、识别特殊业务，就可以合规确定房产税的计税依据，税源信息保持动态更新，房产状态发生变化时及时调整计税基数，保障房产税申报匹配税法要求。

【相关 FAQ】

问题 1：改扩建之后，如何确定房产税的计税依据？

回答 1：改扩建完成之后，需要把改扩建新增的房屋价值并入原有房产原值，用更新之后的完整房产原值乘以当地规定减除比例，得到新的房产余值，以此作为自用房产新的房产税的计税依据。

问题 2：出租房产里面包含物业费，确定房产税的计税依据的时候要不要把物业费算进去？

回答 2：租赁合同当中可以单独划分并且单独核算的物业费，不计入房产税的计税依据；如果租金和物业费没有单独拆分，打包统一收取，那么整体打包收入需要作为租金口径确定房产税的计税依据。

问题 3：房产是融资租赁模式，怎么确定房产税的计税依据？

回答 3：融资租赁房产由承租方负责申报房产税，按照该房产的房产余值确定房产税的计税依据，不再按照租金收入作为计税依据。

【数据来源】

[2024-01-01]（中华人民共和国房产税暂行条例）

[2023-05-12]（房产税计税依据相关政策解读）

[2022-09-20]（房产税特殊业务计税口径问答）

【免责申明】

本文内容仅为房产税计税依据判定的政策科普说明，不构成税务申报、税务筹划或者涉税决策的专业建议，各地省级政府规定的减除比例、执行细则存在地域差异，实际业务办理请以主管税务机关最新正式文件以及税务窗口答复为准。