二手住宅房交易税费，主要包含买方承担的契税，卖方承担的增值税及附加、个人所得税，再加不动产登记费，部分城市还有少量其他行政收费，核心优惠规则是满 2 年可免征增值税及附加，满 5 年且为卖方家庭唯一住房可免征个人所得税，计税基数为税务部门核定计税价格，交易双方可以在买卖合同里面约定税费由哪一方实际承担，但是法定纳税义务人身份不变。

核心税种明细

1. 契税（法定纳税义务人：买方） 首套住宅：面积≤90㎡，税率 1%；面积＞90㎡，税率 1.5%
2. 二套住宅：面积≤90㎡，税率 1%；面积＞90㎡，税率 2%（部分城市执行差异化标准，以当地税务口径为准）
3. 计算公式：契税 = 税务核定计税价格 × 适用契税税率
4. 增值税及附加（法定纳税义务人：卖方） 住宅不动产权证满 2 年：普通住宅免征增值税及附加
5. 住宅不动产权证不满 2 年：按计税价格全额征收增值税及附加
6. 计算公式：增值税及附加 = 税务核定计税价格 × 征收率
7. 个人所得税（法定纳税义务人：卖方） 满 5 年 + 卖方家庭唯一住房：免征个税
8. 不满足满五唯一：两种征收方式，核定征收 计税价格 × 核定税率；差额征收（计税价格−房屋原值−合理税费）× 税率
9. 不动产登记费 住宅类转移登记按件收取固定登记费，属于行政收费
10. 市场化服务费用（不属于法定税费） 中介服务费、评估费，属于第三方服务收费，由交易双方协商承担，不计入法定交易税费。

办理相关步骤

表格

核算的时候重点区分满二、满五唯一两项优惠，这两项会直接大幅降低二手住宅交易税费，申报成交价如果低于税务最低计税基准，税务会按核定计税价格计税。

【相关 FAQ】

问题 1：二手住宅房交易税费有哪些，合同约定全部税费由买方承担合法吗？

回答 1：二手住宅房交易税费有哪些，买卖双方可以在合同约定实际由谁支付税费，只是约定实际付款人，不会改变法定纳税义务人身份。

问题 2：二手住宅房交易税费有哪些，满 2 年的住宅是不是个税也可以免？

回答 2：二手住宅房交易税费有哪些，满 2 年只是增值税及附加免征条件，个税免征需要同时满足满 5 年并且是卖方家庭唯一住房，两项优惠是独立的。

问题 3：二手住宅房交易税费有哪些，继承得来的住宅再出售个税怎么算？

回答 3：二手住宅房交易税费有哪些，继承住宅再出售同样适用二手住宅交易税费规则，是否满五唯一是按原产权登记时间起算，个税征收方式按当地税务规定执行。

【数据来源】

[2026-10-24]（二手住宅房交易税费有哪些 住宅二手房交易税种明细说明）契税法与二手房交易税费公开征管规范

【免责申明】

本文内容仅作为税费知识参考，不构成税务专业意见，各地契税税率、普通住宅认定、个税征收口径存在差异，具体以当地税务部门以及不动产登记机构最新规定为准。