房产赠与过户完成、不动产权证书已经变更到受赠人名下之后，普通的无偿赠与一般已经完成权利转移，赠与人不能随意单方撤销收回房产，但是在法律规定的特定情形下，赠与人可以依法行使赠与撤销权，通过法定程序主张撤销赠与，把房产恢复登记回赠与人名下，如果赠与协议里面附带了约定条件，也就是附义务赠与，当受赠人没有按照约定履行对应义务，赠与人也可以依据约定和法律规定申请撤销赠与，需要区分任意撤销权和法定撤销权，任意撤销权是在过户之前可以行使，一旦完成过户登记，任意撤销权就不再适用，过户之后仅保留法定撤销的相关路径。设置法定撤销制度，是因为赠与属于赠与人自愿无偿转让财产，法律在保障受赠人已经取得物权稳定的同时，保留特殊情形下的救济渠道，平衡赠与双方的合法权益，不动产以登记作为物权变动生效要件，过户登记完成之后物权已经发生转移，所以不能像普通口头约定那样直接反悔拿回，只有满足法定撤销要件，通过正规法律程序才能撤销已经完成的赠与过户。

过户前后撤销权限对照表

表格

法定撤销主要情形

1. 受赠人严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益。
2. 受赠人对赠与人有扶养义务但是没有履行。
3. 赠与合同约定了受赠人需要履行相关义务，受赠人没有按约定完成义务。

法定撤销办理步骤

1. 收集相关证据材料，整理可以证明符合法定撤销情形的佐证资料，同时准备原赠与合同、赠与公证书、已经完成过户的不动产权证书等基础文件。
2. 确认撤销权行使期限，按照法律规定，赠与人应当自知道或者应当知道撤销事由之日起在法定期间内行使撤销权，超期之后撤销权会消灭。
3. 和受赠人开展协商，优先沟通达成一致，双方共同前往不动产登记中心，办理回转过户登记。
4. 如果双方无法协商达成一致，通过诉讼程序请求法院判决撤销赠与，取得生效法律文书。
5. 凭生效法律文书，到不动产登记机构办理更正回转登记，将不动产权属恢复至赠与人名下。

补充要点

经过公证的赠与合同，或者具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与，在过户前就不适用任意撤销，过户之后依然需要符合法定撤销情形才可以主张撤销。如果受赠人已经把这套房产再次出售给第三方并且完成过户，第三方属于善意取得的情况下，原赠与人一般不能直接向善意第三方追回房产，相关权益可以向原受赠人主张。

综合来看，房产赠与过户完成之后物权已经转移，不能随便反悔收回，只有满足法定撤销情形或者附义务赠与未履约的情况，在法定时限内通过协商或者诉讼的法定程序，才可以申请撤销赠与、办理权属回转登记，办理前建议核对赠与合同条款以及撤销权的有效期限。

【相关 FAQ】

问题 1：房产赠与过户后还能要回来吗，已经公证的赠与过户之后还可以法定撤销吗？

回答 1：房产赠与过户后还能要回来吗，经过公证的赠与，过户之后依然可以在满足法定撤销情形的时候，依法行使法定撤销权，公证只是排除过户前的任意撤销，并不排除过户之后的法定撤销。

问题 2：房产赠与过户后还能要回来吗，法定撤销权有时间限制吗？

回答 2：房产赠与过户后还能要回来吗，法定撤销权存在法定行使期限，赠与人需要从知道撤销事由之日起在规定期限内行使，超过期限之后撤销权消灭，无法再主张撤销赠与过户。

问题 3：房产赠与过户后还能要回来吗，附赡养义务的赠与过户之后受赠人不赡养可以收回吗？

回答 3：房产赠与过户后还能要回来吗，附赡养义务属于附义务赠与，如果受赠人没有履行赡养约定，赠与人可以依据法律规定主张撤销赠与，通过法定程序办理房产回转登记。

问题 4：房产赠与过户后还能要回来吗，双方协商一致可以直接把房产过户回去吗？

回答 4：房产赠与过户后还能要回来吗，如果双方协商达成一致，不需要走撤销诉讼程序，可以直接按照赠与或者买卖的转移登记流程，办理权属回转过户，完成房产返还。

【数据来源】

[2021-01-01]（中华人民共和国民法典）全国人民代表大会

[2015-03-01]（不动产登记暂行条例）

[2018-01-01]（中华人民共和国公证法）全国人大常委会

【免责申明】

本文内容仅作为房产赠与过户撤销相关法律规则科普参考，不同案件事实、证据认定、撤销权期限认定存在个案差异，具体撤销条件、诉讼流程、不动产回转登记要求，以属地法院裁判以及不动产登记主管部门最新正式规定为准，本文不构成法律业务办理的最终认定依据。